如果學區(qū)房是一種特殊的次新股，你還會買嗎？

之前一段時間，我被逼著去看了一圈學區(qū)房，確實很震撼。

本質(zhì)上講，這不是人們的消費升級或者教育需求，這是真真切切大部分人的中產(chǎn)階級焦慮的綜合體現(xiàn)。

理由其實很簡單，因為我也是經(jīng)歷過高考的人，我也有過一模468，三模658的逆襲，而且我是被2003年高考嚇大的。

在我自己的經(jīng)歷中，學習模式、學習能力、性格和精神狀態(tài)，可能是我的決定性理由。

但是現(xiàn)在大家都把重心放到了學區(qū)房上，本質(zhì)上講，是對于未來外部因素的不確定性的恐懼，學校僅僅能培養(yǎng)學習模式的一部分，但是大家視而不見，希望用一種方式，讓自己相信自己已經(jīng)為孩子爭取了最好的開端。

不好意思，說中產(chǎn)階段焦慮就扯遠了，這幾天正好腦洞大開，想了下，如果學區(qū)房也是一類股票會是什么樣的。

想下來其實很有意思，也側(cè)面證明了學區(qū)房的很多歷史特性是有跡可循的：

1）學區(qū)房本身的存量少，年化換手率更是低（因為一般要等到孩子上完學），所以邊際價格是國內(nèi)所有的大類資產(chǎn)里最好控制的（過去一直以來學區(qū)房都很抗跌）。

所以決定學區(qū)房價格上限的是最無所謂而且還有錢的那些人，比如16萬均價拿來買西城晶華事后才得知對口最差小學但是無所謂孩子反正大概率出國的那位大佬。普通屌絲對于學區(qū)房的觀點毫無意義。

——從交易量上講，學區(qū)房類似次新股，實際流通量很小，操縱價格容易，而且大股東大量鎖倉（買完后自動鎖倉），所以用單純的估值觀點看待學區(qū)房是沒有意義的，觀察交易量、情緒、需求和供給才是更有意義的。

2）教改與其說一個強基本面支撐不如說是一個資源再分配的強催化劑，教育資源是有限的，但是好小學和差小學（校額到校后）同時大漲，從結(jié)果上看是教育資源成為永動機式的大幅增長？

——這點在A股也很常見，比如某家上市公司的技術(shù)出現(xiàn)重大突破，結(jié)果相關(guān)行業(yè)全體上漲。

醒醒，如果是企業(yè)而非行業(yè)式的重大突破，按理說是這家企業(yè)的重大利好而是其他同類企業(yè)的利空，因為市場份額被大幅搶占。

類似于微信出來后，其他茍延殘喘的社交軟件全部掛了，再比如國金推出來傭金寶后，其他券商要么被迫跟進，要么經(jīng)紀業(yè)務大幅縮減。

所以教改出臺后，北京的整體教育資源并沒有本質(zhì)上的巨幅提升，而是實現(xiàn)了資源的再分配，但是學區(qū)房價整體上漲，說明這里是估值的提升（對學區(qū)房的預期）而不是EPS的提升（教育資源總量）。

這就很有意思了，算不算有局部泡沫呢？

3）學區(qū)房的價值是一個證偽非常緩慢而且大部分人拒絕承認證偽的過程，這是股票無法比擬的優(yōu)勢。

前面也提到了，實際上教育資源和錄取人數(shù)的增長是穩(wěn)定的，而學區(qū)房能為孩子帶來的先發(fā)優(yōu)勢到底有多少，也是無法客觀和量化評價的。

——這一點上，學區(qū)房的價值又更接近于藝術(shù)品/古董，它的所有價值都來自于學籍（藝術(shù)價值），這種價值的評估是沒有一個客觀標準的。

你們會發(fā)現(xiàn)，絕大部分的藝術(shù)品/古董的估值都是相對估值法，用相對公允的某一件藝術(shù)品/古董來對其進行估價。

學區(qū)房也類似，它完全脫離了房租比/房價收入比/總價法等任何一個地產(chǎn)價值指標，完全以相對估價法進行，理論上可以左腳踩右腳跳上太空。

更重要的是，學區(qū)房的價值證偽很難，比如海西的北清人數(shù)絕對性的碾壓，但是所有人都會對其他區(qū)給海西輸送的大量尖子生是若無睹。

如果把這些尖子生放回到原學校，各區(qū)高考的差距會不會縮?。空l也不知道，也沒有人可以確定到底學校和學習環(huán)境重要還是生源自身的素質(zhì)更重要。

這里缺乏一個對學區(qū)房真實價值的評估，也就是無法證偽；即使接下來要鎖區(qū)，證偽也要10年以后。

A股至今沒有任何一個股票，大家愿意給它10年的時間去證偽。（3根陰/陽線就改變信仰了，還十年？）

4）對于學區(qū)房的真實價值評估缺乏標桿，所有人的預期基石都是學區(qū)房房價不會跌。

很多人買學區(qū)房的合理預期就是：孩子起碼能上一本，甚至北清。

如果一個學區(qū)房真的能保證上北清，1000萬的價格我覺得并不算貴，但是不可能。

所以總結(jié)到最后，買入學區(qū)房的預期基石還是：以后會繼續(xù)漲，起碼不會跌。

這是除了2015年的創(chuàng)業(yè)板、2016年的債市和深圳房市，我見過一致預期最強烈的一次。

5）替代品其實一直存在，但是和國內(nèi)需求并不能完全匹配。

以美國為例，EB-5投資移民+相應的學區(qū)房，大概總成本在150萬美元以內(nèi)，其實和目前的學區(qū)房均價相近。

但是這里是有差異的，第一，海外教育替代品的實際生活成本比國內(nèi)高；第二，海外留學經(jīng)歷目前在北京的話不占據(jù)優(yōu)勢；第三，海外留學的實際人力成本更高（需要家長陪同）。

但是無論如何，1000萬元人民幣可能是一個替代品的價格天花板，過去的學區(qū)房是沒有摸到的，這一次漲完以后算是第一次摸到了。

總結(jié)下來，學區(qū)房是一個流通盤很小、交易量并不大、大股東用6-9年時間流動性鎖倉、沒有客觀估值基準、證偽非常非常緩慢的次新股。

最近有了一個強力的資源再配置的政策刺激，導致人們對其估值PE而非EPS的大幅提升，使得股價暴漲，在近期第一次碰到一個潛在整體市值天花板（類似2015年創(chuàng)業(yè)板的500億和千億市值天花板）的股票。

參與者的整體數(shù)量并不大，但是參與意愿在繼續(xù)增加（適婚人數(shù)），因為其估值的邏輯更接近于藝術(shù)品。

所以大家對其市值上限的預期也有所差異，可以完全是由財力決定其邊際價格，唯一一致的是，所有人都強烈相信，這只股票還會繼續(xù)上漲，要么是主動鎖倉要么是被動鎖倉，不過由于流通盤過小，一直沒有太大的拋壓。

這樣的一只股票，你會買么？然后再換一個問法，這樣的股票，你現(xiàn)在敢做空么？