泰禾集團巨債壓頂 逆市并購狂賭規(guī)模9個月負債升五成

九個月負債額勁升五成 冬日里泰禾集團逆市并購狂賭規(guī)模

這家閩派著名房企資產負債率持續(xù)上升已至85.48%，而曾經(jīng)寄予厚望的金融板塊隨著從表內轉向表外也變得撲朔迷離

當51家金融機構和20余家著名房企負責人，11月20日破天荒同時出現(xiàn)在北京金融街富凱大廈—中國證監(jiān)會所在地時，一股刺骨涼意撲面而來。“中國房地產行業(yè)已到了危險關頭”，萬科董事長郁亮于第二日的公開表態(tài)，進一步加深了外界的憂慮。

然而，回歸住宅屬性，進一步降低杠桿，上述理念未見得能在此時此刻得到所有人的認同，特別是那些尚位列行業(yè)次級方陣中的企業(yè)。比如，發(fā)跡于東南一隅素以做派彪悍著稱的閩系代表泰禾集團。

結果是，盡管營業(yè)收入仍維持著30%以上的增長，但沉重的債務對公司資金面也形成巨大壓力。事實上在居高不下的負債率面前，泰禾集團償債能力令人擔憂，公司貨幣資金與短期負債之間存在著大額缺口。在政策趨緊的情況下，其未來盈利能力難言樂觀。

房地產面臨變局，金融業(yè)務也沒有多大起色。早在2015年，泰禾集團確立了“以房地產為核心，以金融和投資為兩翼”的“一核兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，嘗試探索金融和投資領域的發(fā)展機會，但至今業(yè)績平平。今年，泰禾集團將旗下金融板塊子公司泰禾金控（即泰禾金控（平潭）集團有限公司）由表內轉向表外。

嚴冬之下，泰禾集團正在經(jīng)受嚴峻考驗。

盈利能力下降

泰禾集團主要從事住宅地產和商業(yè)地產的開發(fā)，主要產品包括泰禾“院子”、“大院”系列為核心品牌的高端住宅地產，以及以“泰禾廣場”“泰禾新天地”“中央廣場”為核心品牌的商業(yè)地產產品。該公司扎根于福建，近年逐漸躋身一線及熱點二線省會城市。

在克而瑞聯(lián)合中國房地產測評中心共同發(fā)布的《2017前三季度中國房地產企業(yè)銷售TOP100》排行榜中，泰禾集團的銷售金額排名第27，銷售面積排名第46。今年前三季度，泰禾集團實現(xiàn)營業(yè)收入159.84億元，在A股上市房企中排第12位，同比增長39.73%。在一眾房企營收規(guī)模下滑的情況下，泰禾集團保持如此增速著實打眼。

不過，其利潤的增速則要遜色得多。標點財經(jīng)研究員注意到，該公司前三季度營業(yè)利潤增幅只有6.4%，主要是一季度大幅下滑所致。今年1-3月，泰禾集團營業(yè)總收入同比增長24.51%，營業(yè)總成本增長30.82%，營業(yè)利潤同比下降了近24%。實際上，泰禾集團房地產產品的毛利率在下降，其半年報顯示，上半年房地產產品毛利率為26.01%，較上年同期下降0.63個百分點。

最終，泰禾集團前三季度歸屬于母公司所有者的凈利潤為14.29億元，同比增幅為17.71%，不及營收增幅的一半。同時，加權平均凈資產收益率較去年同期降1.15個百分點至7.68%。

巨額債務壓頂

比業(yè)績更為引人注意的，是泰禾集團的大舉擴張。

前幾年，泰禾集團以“黑馬”的姿態(tài)攻城略地，頻頻拿高價拿地，一度被稱為“地王專業(yè)戶”。如今，為規(guī)避土地市場過熱的風險，泰禾集團表現(xiàn)得相對收斂，轉入以并購的方式進行擴張。僅今年上半年，泰禾集團便通過并購的方式獲得太原晉陽湖項目、南昌御湖半山項目、濟南院子、杭州野風山項目等10個項目，同時因收購股權新增合并子公司13家。進入三季度，泰禾集團繼續(xù)新增并購了南京句容項目、廣州增城項目、北京僑禧、閩侯金水湖等項目。

頻繁的并購需要大量資金。泰禾集團前三季度投資活動產生的現(xiàn)金凈流出額高達335.06億元，但經(jīng)營活動未能為其提供充足的“彈藥”，反而呈“失血”的狀態(tài)。該公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流自2011年起呈持續(xù)凈流出之勢，2016年凈流出101.41億元，今年前三季度凈流出64.03億元。泰禾集團必須通過籌資來滿足其對資金的渴求，今年1-9月，該公司籌資活動產生的現(xiàn)金凈流入額為431.7億元，比2015年、2016年之和還要高出近四成。

2016年5月，泰禾集團籌劃非公開發(fā)行股票事宜，擬募資98億元（后調減至70億元），用于北京大興中央廣場（泰禾嘉信）項目、北京西局西府大院項目、北京昌平南邵項目、深圳尖崗山項目。但至今該定增方案仍未得以實施，泰禾集團只能轉向公司債、中票等成本更高的融資渠道。從半年報可以看到，期內泰禾集團融資渠道包括銀行貸款、非銀行貸款、公司債、中票（3-5年），綜合融資成本為7.67%。截至2017年10月31日，泰禾集團借款余額為1263.69億元，當年公司累計新增借款510.43億元，累計新增借款占2016年末凈資產的比例為235%。

近年來泰禾集團的負債規(guī)?？芍^急劇攀升，負債總額由2015年末的677.13億元快速增加至今年三季度末的1569.28億元，僅今年三個季度便上升了54.38%。該公司資產負債率持續(xù)高企，2015年末、2016年末分別為79.87%、82.40%，到今年三季度末升至85.48%。

巨額債務令泰禾集團承受重壓。截至三季度末，泰禾集團短期借款余額為263.09億元，一年內到期的非流動負債余額為101.76億元，二者合計形成的短期負債達364.85億元。而期末貨幣資金只有156.68億元，僅相當于短期負債規(guī)模的43%左右，二者之間的缺口達208.17億元。

金融夢難圓

頗值得玩味的是，在10月份，泰禾集團頻頻收購的同時，清倉了所持的東興證券股票。泰禾集團在10月27日發(fā)布公告稱，10月26日公司通過大宗交易方式出售公司持有的東興證券股票3400萬股，占東興證券總股本的1.23%，成交金額合計5.62億元。在此之前，泰禾集團持有東興證券3400萬股，為東興證券的第九大股東。

出清東興證券，一方面可以補充“糧草”，另一方面利于業(yè)績增厚。經(jīng)初步測算，扣除成本及相關稅費后，此次出售東興證券股票獲得投資收益約4.2億元，預計將增加公司2017年度凈利潤約3.1億元。

泰禾集團作出的另一影響業(yè)績的舉措是將泰禾金控由表內轉為表外。今年，泰禾集團將持有的泰禾金控2%股權作價5017.21 萬元轉讓予控股股東泰禾投資。轉讓完成后，泰禾投資持股 51%，泰禾集團持股 49%，泰禾集團不再將泰禾金控納入合并報表范圍之內。

泰禾金控由泰禾集團與泰禾投資于2015年5月共同設立，初期注冊資本為10億元，泰禾集團占股80%，泰禾投資占股20%。同年12月，泰禾集團和泰禾投資共同出資15億元向泰禾金控進行增資，其中泰禾集團出資4.75億元，泰禾投資出資10.25億元。增資完成后，泰禾金控注冊資本為25億元，泰禾集團持股 51%，泰禾投資持股 49%。

泰禾集團將金融視作繼地產主業(yè)后的重要利潤增長點。泰禾金控成立于泰禾集團提出“一核兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略之時，是泰禾集團金融板塊的一個重要組成部分。然而泰禾金控的業(yè)績并不理想：2015年凈利潤為-113.42萬元；2016年扭虧為盈，凈利潤為969.45萬元；到了2017年，1-4月凈利潤僅4.38萬元。

從某種程度上來說，董事長黃其森的金融夢想實現(xiàn)起來并不太順利。黃其森曾供職于建設銀行福建省分行，在這位金融系統(tǒng)出身的董事長的帶領下，認為“不懂金融，就做不好房地產”的泰禾集團在金融領域積極布局，較早前就入股了東興證券、福建海峽銀行、福州農商銀行。2015年，泰禾集團聯(lián)手福建省能源集團有限責任公司、七匹狼等發(fā)起設立海峽人壽，但至今仍未傳來獲批消息。后來，泰禾集團繞道香港接盤了大新人壽。

在銀行領域，2016年9月19日，泰禾集團披露下屬子公司福州中維房地產開發(fā)有限公司擬與永輝超市等發(fā)起設立福建華通銀行，但僅一個多月后的10月28日，泰禾集團便宣布退出發(fā)起設立福建華通銀行事宜。