樓市供應(yīng)格局巨變：政府將不再壟斷住宅用地供應(yīng)

中國(guó)樓市供給側(cè)改革正在推進(jìn)，多主體供應(yīng)居住用地和住房的格局有望加快建立。

據(jù)新華社報(bào)道，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明15日說(shuō)，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

這意味著，政府將不再是住宅用地的唯一提供者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不再是一手住房的唯一提供方。

（第一財(cái)經(jīng)記者 王曉東攝）

過(guò)去多年，我國(guó)城市商品房開(kāi)發(fā)的模式一般為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從政府部門購(gòu)得國(guó)有土地，然后進(jìn)行開(kāi)發(fā)并對(duì)外銷售。其特點(diǎn)之一是由政府土地出讓部門提供土地，二是必須是國(guó)有土地，集體土地須征收為國(guó)有土地后方能出讓。

2017年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。上述國(guó)土部的表態(tài)應(yīng)為落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的舉措之一。

新華社發(fā)表評(píng)論稱，政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是貫徹中央提出的建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉“兩多一并舉”住房制度基礎(chǔ)性的土地制度變革，可望漸別土地財(cái)政、抑制地產(chǎn)投機(jī)，滿足住有所居，同時(shí)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

國(guó)企自有用地建住宅有先例

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)的20年發(fā)展歷史，其實(shí)就是國(guó)有土地發(fā)展歷史，特別是商品房住宅土地，來(lái)源單一，地方土地財(cái)政依賴房地產(chǎn)依賴土地招拍掛，國(guó)有土地招拍掛出讓是商品房住宅土地的唯一來(lái)源。

這種現(xiàn)狀造成的一個(gè)弊端，就是一些地方土地出讓部門有意無(wú)意地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)節(jié)奏，熱點(diǎn)城市居住用地相對(duì)不足，且土地出讓價(jià)格一再走高，助推房?jī)r(jià)上漲。

如何解決這個(gè)弊端？首先居住用地供應(yīng)要相對(duì)充足，才能緩解熱點(diǎn)地區(qū)樓市供需緊張局勢(shì)。如果城市的國(guó)有居住用地供應(yīng)不能填補(bǔ)供應(yīng)缺口的話，在符合要求的情況下，一些國(guó)有企業(yè)也可以利用原國(guó)有劃撥用地變更土地性質(zhì)為國(guó)有居住用地，并進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)；此外，集體建設(shè)用地也可提供居住用地的供給。

利用國(guó)有企業(yè)自有用地建設(shè)住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人上月曾介紹，北京進(jìn)一步引導(dǎo)和鼓勵(lì)全社會(huì)支持參與住房保障工作，不斷拓寬保障房籌集渠道，多主體供給，形成了廣泛合力。其中，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房，加大政策支持力度，目前已建設(shè)約12萬(wàn)套。

“鼓勵(lì)國(guó)企拿出自有用地建設(shè)保障房，是增加保障房的供給渠道，而非企業(yè)自建房為企業(yè)內(nèi)部職工福利分房。”上述負(fù)責(zé)人表示，這些房源均面向社會(huì)符合條件的保障房家庭進(jìn)行公開(kāi)配租配售。

此次官方雖然表示“將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法”，但并未透露將允許在這些土地上建設(shè)什么性質(zhì)的住房，還將是保障性住房？還是可能公開(kāi)對(duì)外銷售，目前尚不得而知。

租購(gòu)并舉再進(jìn)一步

政府不再壟斷住房用地，除了可以盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地也是一個(gè)可以提供住宅用地的供應(yīng)渠道。

去年8月底，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，國(guó)土部會(huì)同住建部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

兩部委稱，此舉還將有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

“鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，13個(gè)城市基本都屬于一二線城市，這些城市國(guó)有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。”張大偉稱。

他表示，目前租賃市場(chǎng)的核心問(wèn)題是租購(gòu)比懸殊，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房用于出租的回報(bào)率過(guò)低，大部分年收益只有1%~2%，這種情況下集體用地因?yàn)橥恋貎r(jià)格相對(duì)較低，集體用地建設(shè)的租賃房，在租金市場(chǎng)化的情況下，可以達(dá)到年投資回報(bào)率5%以上，對(duì)于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō)，可以獲得穩(wěn)定回報(bào)。

利用集體土地建租賃房并非新鮮事物。超大城市，早在2011年，北京就已經(jīng)向中央部委申請(qǐng)開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。此后，京滬兩地集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)申請(qǐng)獲得了國(guó)土部批準(zhǔn)。

從2011年起，北京先后在朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開(kāi)展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，建設(shè)租賃住房1.28萬(wàn)套。

國(guó)土部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，北京、上海作為首批集體土地建租賃房試點(diǎn)城市，幾年來(lái)試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)行取得了良好的效果，一是增加了住宅用地來(lái)源和租賃住房供給。二是擴(kuò)展了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。三是對(duì)盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來(lái)務(wù)工人員居住問(wèn)題、改善城郊經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用。四是拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定收益，有獲得感。

北京2017年確定了較為宏大的利用集體土地建租賃房計(jì)劃，從2017年起的5年里，將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)租賃住房。

截至2017年12月底，北京市實(shí)現(xiàn)集體地租賃住房用地供應(yīng)203.9公頃，完成率102%，超額完成2017年度供應(yīng)任務(wù)。

張大偉認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及的建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，多主體供應(yīng)房源，必然需要多主體供應(yīng)土地，“政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對(duì)集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。對(duì)于城市租賃市場(chǎng)影響最大，對(duì)于商品房住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也能起到緩解供需矛盾的作用。”

在集體土地上建租賃房，業(yè)界一度有疑慮，此舉是否會(huì)造成新的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題？

此前，一位地方國(guó)土局局長(zhǎng)就曾坦言，集體土地建租賃房與小產(chǎn)權(quán)房有差別，差在哪里？就是差在一個(gè)是短期租賃合同，一個(gè)是長(zhǎng)期租賃合同。如果租房合同超過(guò)20年甚至30年，實(shí)際上就成了變相賣房，與小產(chǎn)權(quán)房無(wú)異。

國(guó)土部和住建部在確定13個(gè)試點(diǎn)城市時(shí)曾強(qiáng)調(diào)，集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。