融資環(huán)境持續(xù)收緊中小房企破產(chǎn)明顯增多

進入四季度以來，房企紛紛向全年銷售目標發(fā)起沖刺，行業(yè)整體銷售額穩(wěn)步增長。不過，隨著房地產(chǎn)調控持續(xù)、房企集中度上升、融資環(huán)境不斷收緊，房企之間分化加劇，尤其是中小房企，生存壓力持續(xù)加大，破產(chǎn)數(shù)量明顯增多。

業(yè)內機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，截至11月底，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)超過450家，超過2018年全年的破產(chǎn)數(shù)量。

克而瑞研究中心分析師房玲指出，從2018年下半年開始，破產(chǎn)房企數(shù)量開始明顯增多。主要以三四線城市的中小型房企為主，這些房企實力較差，抵御風險能力較弱。

房玲認為，今年前三季度，三家龍頭房企權益金額集中度達10.2%，同比提升0.4個百分點；TOP4-10及TOP11-20梯隊房企權益金額集中度較去年均有一定幅度的提升，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進一步擴大。在馬太效應下，頭部房企將會占據(jù)更多的市場份額。

不僅如此，隨著對房地產(chǎn)行業(yè)風險防控的進一步強化，一些地方政府要求具有一定規(guī)模的開發(fā)商進行土地開發(fā)，且土地競拍要繳納數(shù)額不菲的保證金，這對小型房企的經(jīng)營能力以及決策能力提出了更高的要求，一些實力不濟的小房企最終會被兼并或走向破產(chǎn)。

另外，此輪調控堅守“房住不炒”原則，持續(xù)收緊房地產(chǎn)融資。今年5月發(fā)布的“23號文”，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資；7月、8月連續(xù)對房地產(chǎn)信托、銀行進行整治約談，同時對開發(fā)貸、境外發(fā)債等多種融資方式進行進一步限制。

在此情況下，一些曾經(jīng)規(guī)模較大的企業(yè)也出現(xiàn)在今年的破產(chǎn)名單上，如銀億股份、新光集團等房企；此外，部分知名房企債務違約不斷，如曾經(jīng)的百強房企頤和地產(chǎn)面臨兩筆合計10億元的債務違約。

事實上，房企整體融資難度和融資成本都在上漲。今年前10月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年上升0.52個百分點。隨著中小房企不斷暴雷、兌付問題頻發(fā)，金融機構更愿意把錢貸給承壓性更強的規(guī)模房企，融資向頭部房企集中的趨勢越發(fā)明顯。

“一些房企破產(chǎn)是因為房地產(chǎn)主業(yè)經(jīng)營不善，力圖轉型，但轉型失敗導致房企破產(chǎn)。”房玲表示，以今年破產(chǎn)重組的銀億股份和2018年退市的中弘股份為例，前期房地產(chǎn)主業(yè)盲目擴張，加上經(jīng)營不力，導致出現(xiàn)項目結轉過慢毛利率降低等問題。在主營業(yè)務沒有進展的情況下，又將重心放在了與房地產(chǎn)主業(yè)相關度甚低的多元化上，不能反哺房地產(chǎn)主業(yè)，最后導致經(jīng)營不利轉型失敗。債臺高筑引發(fā)的一系列債務危機，成為壓倒企業(yè)的最后一根稻草。

“基于宏觀及融資環(huán)境調控持續(xù)，未來破產(chǎn)企業(yè)將會更多，且會呈現(xiàn)加速。”房玲認為，當整體調控不松綁，房企進入存量時代下，企業(yè)如何降負債、活下來才是重中之重。