萬科巨變：資產(chǎn)負(fù)債率創(chuàng)上市以來最高，現(xiàn)金都去哪了？

自郁亮接手萬科董事會主席兩個多月以來，萬科已悄然發(fā)生巨變。

一方面，萬科的生意可謂一路紅火，銷售額、凈利潤均實(shí)現(xiàn)大漲。

而另一方面，《國際金融報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率已創(chuàng)歷史新高，舉債發(fā)展的步伐明顯加快；同時(shí)，它的流動比率創(chuàng)下1993年以來新低，償還負(fù)債能力變?nèi)酢?/p>

萬科的負(fù)債為何攀升，它的資金究竟流向了哪里？

2017年半年報(bào)顯示，截至6月30日，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實(shí)現(xiàn)凈利潤100.5億元，同比增長41.7%。

9月4日晚間，萬科又公布了8月份簡報(bào)：2017年1-8月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額3497.8億元，較上年同期的2375.2億元同比增長47%，已與去年全年銷售金額3647.7億元相差無幾。

負(fù)債率高達(dá)82.66%

然而，萬科迅猛增長的銷售金額背后，正醞釀著諸多債務(wù)上的隱患。

查閱萬科2017年半年報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，郁亮和董事會秘書朱旭在公司中期報(bào)告推介會上全程閉口未談的，是萬科攀升至上市以來最高位的資產(chǎn)負(fù)債率。

截至6月30日，萬科資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)82.66%，已經(jīng)超過2016年全年資產(chǎn)負(fù)債率2.12個百分點(diǎn)。

對此，萬科有關(guān)方面對《國際金融報(bào)》記者表示，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，更有參考價(jià)值的是凈負(fù)債率。

然而《國際金融報(bào)》記者盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，萬科的凈負(fù)債率也在連年攀升。

2017年上半年，萬科的凈負(fù)債率為19.61%，同比上升5.43個百分點(diǎn)。有息負(fù)債合計(jì)有1391.6億元，占總資產(chǎn)比例為15.0%。長期負(fù)債為主。有息負(fù)債中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)501.4億元，占比為36.0%。

朱旭在萬科中期推介會上透露，公司凈負(fù)債率保持行業(yè)內(nèi)非常低的水平，且目前持有貨幣現(xiàn)金1076億元。

對此，深圳市聚冠因尚科技有限公司高級顧問對記者表示，雖然萬科目前持有1076億元的貨幣現(xiàn)金，但從半年報(bào)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，已披露的一年內(nèi)需還的借款就達(dá)501億元，500多億的資金余量，相對于目前萬科3000多億的盤子，不能說寬裕。

資金都去哪了？

記者觀察到，今年上半年，萬科的投資動作愈加頻繁。

上半年中，萬科共獲取新項(xiàng)目79個，總規(guī)劃建筑面積1559.8萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積983.8萬平方米，權(quán)益地價(jià)總額約537.9億元，新增項(xiàng)目均價(jià)為5467.8元/平方米。

萬科有關(guān)方面表示，鑒于房地產(chǎn)融資渠道收緊、核心城市土地資源日益稀缺，資源的獲取方式主要是通過與存量資源所有者合作以及資產(chǎn)包收購。

2017年7月，萬科以551億元巨資接盤廣東國際信托投資公司下屬公司投資權(quán)益及相關(guān)債權(quán)（以下簡稱“廣信資產(chǎn)包”）。

而萬科需在明年2月28日前，分四期現(xiàn)金支付全部款項(xiàng)。

此外，萬科上半年的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)也新獲取14個項(xiàng)目，合計(jì)規(guī)劃建筑面積為108萬平方米。

算上廣信資產(chǎn)包，萬科上半年拿地金額約1463億元，占簽約銷售金額54%左右，在行業(yè)內(nèi)投入最多。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在市場低谷期，企業(yè)拿地、并購等階段性的投入均會導(dǎo)致公司負(fù)債增高。但等到未來三到五年，市場上行時(shí)，這些投入將會有較好的價(jià)值變現(xiàn)。

償債能力變?nèi)?/p>

融資規(guī)模不斷擴(kuò)大、凈負(fù)債率連年攀升、投資支出越來越高，萬科未來能還上債嗎？

兩個因素的存在，使得萬科的未來償債能力令人擔(dān)憂，分別是較低的流動比率和上升的利息支出。

截至6月30日，萬科的流動比率已降至1.20，為1993年以來最低水平；速動比率為0.47，自2011年以來持續(xù)低于0.5。

金融分析師對記者表示，流動比率是用來衡量企業(yè)流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。萬科上半年流動負(fù)債增幅較高，與其預(yù)收款項(xiàng)大幅上升有關(guān)。這應(yīng)該與萬科項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)周期有關(guān)。

此外，由于融資規(guī)模擴(kuò)大，萬科應(yīng)付利息較2016年末大增八成至6.83億元，這或許也會影響到償債能力。

7月以來，萬科先后發(fā)行了兩期公司債，均為5年期品種，發(fā)行規(guī)模分別為30億元和10億元，最終發(fā)行的票面利率分別為4.50%和4.54%。

根據(jù)萬科公告，萬科發(fā)行這兩期公司債，原本是打算將扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金，全部用于償還金融機(jī)構(gòu)貸款，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。但是，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，萬科的利息支出將繼續(xù)上升。