“最嚴(yán)新政”背后 2018住房公積金貸款創(chuàng)新高

近期，多城陸續(xù)發(fā)布2018年度住房公積金報(bào)告。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，各城公積金發(fā)放個(gè)人貸款的筆數(shù)和金額均呈正向增長(zhǎng)。其中，廈門表現(xiàn)得最為明顯：2018年，廈門共發(fā)放個(gè)人住房貸款0.92萬筆、74.10億元，同比分別上升155.56%和231.54%。

與2017年相比，這一變化尤其明顯。2017年，多城公積金發(fā)放個(gè)人貸款的筆數(shù)和金額均呈環(huán)比下降。同樣以廈門為例，2017年廈門僅發(fā)放個(gè)人住房貸款0.36萬筆、22.35億元，同比分別下降73.04%和73.95%。

各城公積金貸款為何突然呈現(xiàn)較大規(guī)模增長(zhǎng)？

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉向時(shí)代周報(bào)記者分析指出：“在2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控環(huán)境下，住房公積金政策和房貸政策同步收緊，當(dāng)年公積金貸款下降幅度較大。到2018年，隨著各地對(duì)公積金貸款的政策扶持，以及全年市場(chǎng)成交中的剛需占比逐漸加大，對(duì)公積金貸款的需求也相應(yīng)增大。”

“最嚴(yán)公積金新政”影響甚微

令人記憶猶新的是，2018年也是各地相繼調(diào)整公積金貸款政策的一年，其中又以北京力度最大。去年9月，北京發(fā)布公積金貸款新政，具體變化包括二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”、公積金貸款與繳存年限掛鉤、調(diào)整首付比例等，被稱為“史上最嚴(yán)公積金新政”。

多位專家向時(shí)代周報(bào)記者分析表示，新政之所以沒有拉低去年公積金貸款筆數(shù)和金額，一是這些政策多為“打補(bǔ)丁”，對(duì)剛需購(gòu)房者影響有限；二是2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖低迷，但實(shí)際成交量和房?jī)r(jià)并未顯著下降，房貸需求也未減少；三是各地公積金新政多發(fā)布在第四季度，對(duì)全年影響有限。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)指出，仍以北京為例，去年9月實(shí)施的公積金新政僅影響第四季度信貸行為。數(shù)據(jù)顯示，2018年北京全年成交面積496.26萬平米，前三季度成交面積已達(dá)316.43萬平米，超全年面積的六成。“從信貸角度來說，前三個(gè)季度已經(jīng)發(fā)放了很大一部分額度了。”張大偉解釋道。

與市場(chǎng)銷售實(shí)際情況背離

同策研究院研究總監(jiān)張宏偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出，房貸數(shù)據(jù)應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況保持一致，但2018年住房公積金中個(gè)人房貸的增長(zhǎng)，卻與市場(chǎng)銷售的實(shí)際情況背離。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年全國(guó)商品房銷售面積169408萬平米，其中住宅銷售面積144789萬平米，比上年增長(zhǎng)5.3%；2018年，全國(guó)商品房銷售面積171654萬平米，其中住宅銷售面積147929萬平米，比上年增長(zhǎng)2.2%。

從數(shù)據(jù)看，2017年、2018年我國(guó)住房銷售增速雖有所放緩，但仍保持正向增長(zhǎng)，與各銀行放貸的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)一致。

2018年各銀行新增貸款中，房貸仍占重要地位，但增速持續(xù)回落。2016年，五大行個(gè)人住房貸款增速約為30%；2017年跌至15%―20%；到2018年，五大行個(gè)人住房貸款增速多徘徊在15%或低于15%。

同期住房公積金個(gè)人貸款卻呈現(xiàn)出不一致的波動(dòng)。

2018年，全國(guó)公積金繳存額持續(xù)增長(zhǎng)。以北京為例，2018年度，北京地區(qū)住房公積金繳存額1980.1億元，同比增長(zhǎng)15.7%。截至2018年末，北京地區(qū)住房公積金繳存總額13096.37億元，同比增長(zhǎng)17.8%；繳存余額4244.08億元，同比增長(zhǎng)14.1%。

公積金發(fā)放個(gè)人貸款的筆數(shù)和金額也在增長(zhǎng)。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市中，2018年度，四城住房公積金發(fā)放貸款額平均同比增長(zhǎng)24.9%，其中北京地區(qū)上漲最為明顯：共發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款831.33億元，同比增長(zhǎng)55.2%。

值得注意的是，四個(gè)一線城市中，廣州的住房公積金數(shù)據(jù)“特立獨(dú)行”。2018年，廣州發(fā)放個(gè)人住房貸款2.50萬筆、156.73億元，同比分別下降22.47%和19.77%，與2018年廣州樓市成交情況保持一致。

支持剛需作用凸顯

“公積金貸款在滿足首套和剛需貸款需求方面的作用和優(yōu)勢(shì)，還是很明顯的。”李宇嘉分析說，“2014年、2015年樓市比較寬松的時(shí)候，各城出臺(tái)的一些降低公積金貸款門檻的措施如繳存六個(gè)月就可以貸款等，在這一輪樓市嚴(yán)控中也沒有收緊。”

統(tǒng)計(jì)顯示，多地超90%的公積金個(gè)人貸款用于購(gòu)買144平米以下的普通住房。其中，北京地區(qū)2018年公積金個(gè)人貸款共支持職工購(gòu)房681.37萬平米，按貸款筆數(shù)計(jì)，68.8%的公積金貸款所購(gòu)房屋建筑面積在90(含)平米以下，28.2%的貸款購(gòu)房建筑面積在90―144(含)平米。

但公積金貸款仍有一定改進(jìn)空間。近期打算在北京購(gòu)房的杜小姐告訴時(shí)代周報(bào)記者：“根據(jù)北京住房公積金貸款政策，每繳存一年可貸10萬元，最高可貸120萬元，我現(xiàn)在才剛剛開始工作一年，拿到的額度太低了。另外，辦理公積金貸款也比較麻煩。”

從北京、上海、廣州、深圳等13個(gè)城市住房公積金個(gè)人貸款總量來看，2018年度，上述13個(gè)城市住房公積金的個(gè)人貸款增量總量為3191億元，不及中國(guó)銀行一家的2018年度個(gè)人住房貸款增量4420億元。