房貸利率可協(xié)商 央行新政對(duì)福州購(gòu)房者有哪些影響

央行今年8月17日發(fā)布公告，要求各銀行應(yīng)在新發(fā)放的貸款中主要參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)，但存量貸款的利率并未調(diào)整。針對(duì)這一問(wèn)題，央行12月28日發(fā)布公告：自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。

央行新政對(duì)福州購(gòu)房者有哪些影響？購(gòu)房者該選擇哪種利率呢？昨日，記者就此采訪了福州銀行業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)人士。

房貸利率定價(jià)方式

明年8月底前轉(zhuǎn)換

“央行公告的內(nèi)容，通俗來(lái)說(shuō)就是從2020年1月1日起，所有銀行發(fā)放房貸不能再按照以前的貸款基準(zhǔn)利率（4.9%）上下浮動(dòng)來(lái)定價(jià)，而是要以LPR為基準(zhǔn)加點(diǎn)來(lái)定價(jià)。至于存量房貸，也就是2020年1月1日之前商業(yè)銀行發(fā)放的所有房貸（不包括公積金貸款），從2020年3月1日開(kāi)始到8月31日之前，也要全部切換成新的定價(jià)機(jī)制。”昨日，一家在榕銀行房貸部門(mén)的人士告訴記者，央行公告涉及的主要是房貸，包括住宅、寫(xiě)字樓、商鋪等房貸。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是2020年前購(gòu)房、商業(yè)貸款參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的購(gòu)房者需要注意這項(xiàng)新政，使用公積金貸款的購(gòu)房者不受影響。

為保持市場(chǎng)穩(wěn)定，定價(jià)機(jī)制切換后第一年，實(shí)際利率和之前的還款利率保持不變，一年后，實(shí)際利率跟隨最新的LPR漲或跌。

值得一提的是，公告表示，借款人和銀行可以協(xié)商將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或者轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換后就不能再改了。“選擇LPR意味著以后至少每年都會(huì)調(diào)整一次，選擇固定利率則意味著你貸款期限內(nèi)的貸款利率不變。”銀行相關(guān)人士表示，考慮到以后降準(zhǔn)降息是大趨勢(shì)，購(gòu)房者選擇以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方案或許更加穩(wěn)妥。

新舊利率轉(zhuǎn)換到底怎么計(jì)算？

對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們關(guān)注的是利率定價(jià)方式如何轉(zhuǎn)換。

記者就此問(wèn)題咨詢了福州多家銀行的房貸部門(mén)工作人員，他們以目前常見(jiàn)的“基準(zhǔn)利率上浮”和“利率打折”為例進(jìn)行了分析。

先來(lái)看看在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮的例子。假設(shè)福州一位2014年購(gòu)房的市民，貸款期限為30年，剩余期限25年，原合同約定5年期以上基準(zhǔn)利率上浮10%的貸款要轉(zhuǎn)換。那么，現(xiàn)在該市民的房貸執(zhí)行的利率是4.9%×（1+10%）=5.39%。

今年12月發(fā)布的5年期以上的LPR為4.8%，假如借貸人和銀行確定在4月1日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日為每年的1月1日，那么加點(diǎn)幅度就是0.59個(gè)百分點(diǎn)（4.8%+0.59%=5.39%）。2020年4月1日到2020年12月31日，房貸利率就按5.39%來(lái)執(zhí)行。

2021年1月1日，第一個(gè)重定價(jià)日到了，該市民的房貸利率才會(huì)改變，假如LPR從4.8%降到4.6%，則房貸利率就變成了5.19%（4.6%+0.59%=5.19%）。

再來(lái)看看貸款利率打折的例子。假設(shè)福州一位2009年購(gòu)房的市民，當(dāng)時(shí)的貸款利率打7折，貸款期限30年，現(xiàn)在還剩20年，則原約定合同利率為4.9%×0.7=3.43%。

今年12月發(fā)布的5年期以上的LPR是4.8%，如果借貸人和銀行確定在4月1日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日為每年的1月1日，那么加點(diǎn)幅度就是負(fù)的1.37個(gè)百分點(diǎn)（3.43%-4.8%=-1.37%）。2020年4月1日到2020年12月31日，該購(gòu)房者的房貸利率均按3.43%來(lái)執(zhí)行。

2021年1月1日，第一個(gè)重定價(jià)日到了，該市民的房貸利率將發(fā)生變化，如果LPR從4.8%降到4.6%，則房貸利率變成了3.23%（4.6%-1.37%）。

新政對(duì)樓市有什么影響？

新政施行之后對(duì)樓市有什么影響呢？

“總體來(lái)看，該政策對(duì)樓市影響偏空。因?yàn)樵诶矢叩臅r(shí)候，把上浮的幅度固定了。”昨日，福州某房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示，近兩年福州有一些購(gòu)房者的利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，本來(lái)寄希望于未來(lái)基準(zhǔn)利率下調(diào)后可以少付一點(diǎn)利息，而央行新政把未來(lái)二三十年的利率上浮比例固化了。

以上述房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的市民為例，現(xiàn)在該市民的房貸利率是4.9%×（1+10%）=5.39%。按照現(xiàn)行的計(jì)價(jià)方式，如果以后房貸利率降到4.6%，那么該市民的房貸利率是4.6%×（1+10%）=5.06%。如果根據(jù)LPR來(lái)定價(jià)，屆時(shí)該市民的房貸利率是5.19%（4.6%+0.59%=5.19%）。

業(yè)內(nèi)人士表示，之前有不少購(gòu)房者寄希望于樓市調(diào)控放松，但從目前的各項(xiàng)政策來(lái)看，這是不切實(shí)際的。

福州晚報(bào)記者 江海