話說民法典｜開發(fā)商承諾終身免物業(yè)費(fèi)是否有效？

2021年3月，小陳因受到某開發(fā)商發(fā)布的“業(yè)主享受終身免物業(yè)費(fèi)”廣告吸引，與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。開發(fā)商也向各業(yè)主出具了“終身免物業(yè)費(fèi)”的承諾函，約定“在我司選聘的物業(yè)公司服務(wù)小區(qū)期間，免收物業(yè)費(fèi)”。2022年3月，原物業(yè)公司退場，業(yè)主委員會(huì)引進(jìn)新的物業(yè)公司。新物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)支付？

解析

北京德恒（福州）律師事務(wù)所邱振雯律師：開發(fā)商與物業(yè)公司各自具有獨(dú)立法人人格，為不同的法律關(guān)系主體。業(yè)主與開發(fā)商之間形成的是房屋買賣合同關(guān)系，與物業(yè)公司之間形成的是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，屬于不同的民事法律關(guān)系。

因此，開發(fā)商終身免物業(yè)費(fèi)的承諾和宣傳，若與物業(yè)公司事先達(dá)成合同約定或者該承諾經(jīng)過物業(yè)公司的追認(rèn)確立，則對物業(yè)公司有效；否則，開發(fā)商的承諾對物業(yè)公司無效，業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)。

基于此，業(yè)主可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

法條

《中華人民共和國民法典》第一百七十一條第一款 行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對被代理人不發(fā)生效力。（記者 葉智勤）