福州：老舊小區(qū)改造，誰(shuí)來(lái)買單？

老舊小區(qū)改造，“改”的是老百姓的急難愁盼，“造”的是老百姓的幸福生活。然而，改造資金從何而來(lái)？如何讓幸福“可持續(xù)”？都是繞不開(kāi)的關(guān)鍵問(wèn)題。

聚焦在“十四五”期末，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)，一場(chǎng)解決財(cái)政資金“投不起”，社會(huì)資本和居民“不愿投”的探索正在全國(guó)各地展開(kāi)。在福州市，鼓樓區(qū)力求改變以往單純依靠財(cái)政“輸血”的做法，健全小區(qū)“造血”功能，吸引和推動(dòng)多方資金、資源投入長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)。這樣的新探索如何展開(kāi)？實(shí)施效果如何？記者就此進(jìn)行了探訪。

“攜手”前行

解決資金難題

溫泉街道省工信廳宿舍的公告欄上，一份老舊小區(qū)改造平面圖從年初張貼至今。數(shù)月間，圖紙逐漸變成現(xiàn)實(shí)。

“公共視頻裝好了，過(guò)幾天鋪彩泥地板，垃圾分類屋盡快移位……”6日上午，周建國(guó)又與工程負(fù)責(zé)人核對(duì)進(jìn)度，他是小區(qū)20多年的住戶，既是業(yè)主，也是“監(jiān)工”。

省工信廳宿舍建于1998年，改造之前，道路坑坑洼洼、綠化雜亂無(wú)章等“老態(tài)”盡顯。最讓周建國(guó)叫苦的，是三天兩頭就要找工人來(lái)疏通管道。下水道一堵，污水直接從3樓的廚房漫出來(lái)，得立馬處理。

自家小區(qū)被列入鼓樓區(qū)2022年老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的消息一出，周建國(guó)就拍手贊成：“我老早就想了！”改什么、怎么改，從雨污分流、規(guī)整綠化，到新增電動(dòng)車充電設(shè)施、建設(shè)休閑健身平臺(tái)，居民們經(jīng)過(guò)了一番熱烈討論，敲定了一系列改造項(xiàng)目。

如今，平坦的道路旁，汽車停放整齊，綠蔭下開(kāi)辟出活動(dòng)場(chǎng)地，退休不久的業(yè)主宋子福說(shuō)：“小區(qū)煥然一新，平常聊天中，住在這的老干部都說(shuō)非常滿意。”

包括省工信廳宿舍在內(nèi)，2022年鼓樓實(shí)施230個(gè)老舊小區(qū)改造工作，目前215個(gè)小區(qū)已進(jìn)場(chǎng)施工。鼓樓區(qū)建設(shè)局黨組書記、局長(zhǎng)陳雯介紹，鼓樓的任務(wù)量占全市63%，是往年整治數(shù)量的三四倍，預(yù)估改造經(jīng)費(fèi)高達(dá)7.34億元。

錢從哪里來(lái)，無(wú)疑是個(gè)基礎(chǔ)問(wèn)題。一直以來(lái)，政府主導(dǎo)的財(cái)政資金“輸血式”改造是一種普遍模式。但與巨大的現(xiàn)實(shí)需求相比，財(cái)政的力量總是有限的。

積極做大資金池成了必然選擇。住建部在總結(jié)地方經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，先后印發(fā)了七批《關(guān)于印發(fā)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單》，其中融資機(jī)制的探索正是重中之重。

“我們希望發(fā)揮‘財(cái)政杠桿’作用，撬動(dòng)社會(huì)資本投入，引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)參與社會(huì)融資，并推進(jìn)全過(guò)程建設(shè)及運(yùn)營(yíng)維護(hù)工作。”陳雯說(shuō)。

作為福州城市建設(shè)主力軍，福州左海集團(tuán)“入伙”了。其所屬工業(yè)園區(qū)集團(tuán)與鼓樓區(qū)屬國(guó)企共同成立幸福家園項(xiàng)目公司，作為“投融資+建設(shè)+運(yùn)營(yíng)”的主體，成功獲得國(guó)開(kāi)行福建分行項(xiàng)目貸款5億元。

至此，通過(guò)“財(cái)政+企業(yè)+金融”方式，鼓樓補(bǔ)齊了老舊小區(qū)改造的資金缺口。

“打包”運(yùn)營(yíng)

破解管理僵局

如果說(shuō)，資金籌集問(wèn)題，是困擾老舊小區(qū)改造的“攔路虎”，那長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)管理，就是讓老舊小區(qū)“青春永駐”的秘訣。

“過(guò)去，老舊小區(qū)改造工作主要以政府為主導(dǎo)，政府承擔(dān)了包括前期摸排、進(jìn)場(chǎng)實(shí)施、長(zhǎng)效管理等老舊小區(qū)改造全過(guò)程管理工作。”鼓樓區(qū)建設(shè)局景觀綜合整治管理中心主任吳日明在工作實(shí)踐中看到，這樣的大包大攬，易出現(xiàn)“重建設(shè)輕管理”問(wèn)題，導(dǎo)致老舊小區(qū)后期維護(hù)困難、改造效果難以持久。

探索“投融資+建設(shè)+運(yùn)營(yíng)”一體化模式，在吳日明看來(lái)，這正是要破解老舊小區(qū)過(guò)去存在的政府單方面兜底的困境。“幸福家園項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期投資，然后進(jìn)行施工建設(shè)，更有25年的運(yùn)營(yíng)管理期，收入償還銀行融資，這樣就能形成一個(gè)閉環(huán)，讓改造更可持續(xù)。”

在增添便民設(shè)施、提升功能配套、引導(dǎo)智慧管理的基礎(chǔ)上，增設(shè)充電樁、寄遞柜、自動(dòng)售貨機(jī)……眼下，一場(chǎng)注重增值增智的轉(zhuǎn)變，正在多個(gè)老舊小區(qū)出現(xiàn)。

改造項(xiàng)目先對(duì)小區(qū)的便民服務(wù)有哪些欠缺和不足、哪些閑置資產(chǎn)可以盤活，進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，找準(zhǔn)“發(fā)力點(diǎn)”后，才著手系統(tǒng)升級(jí)，這也是找到“造血點(diǎn)”的過(guò)程。

華福宿舍內(nèi)，全方位的“蝶變”正加緊展開(kāi)，除了路面、管網(wǎng)等“面子”和“里子”工程，已“入駐”了電動(dòng)自行車停車棚及充電設(shè)備。此外，物流快遞設(shè)施、停車場(chǎng)、道閘廣告欄等小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施，也有望通過(guò)改造新增和運(yùn)營(yíng)，成為后期的“造血點(diǎn)”。

“每天，我們都有近1000名施工人員在一線駐扎，項(xiàng)目完成后的運(yùn)營(yíng)收入，是我們的重點(diǎn)考量點(diǎn)。”工業(yè)園區(qū)集團(tuán)鼓樓區(qū)2022年老舊小區(qū)（東片）改造項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理池善周說(shuō)，通過(guò)盤活小區(qū)閑置資產(chǎn)等努力，可以帶來(lái)項(xiàng)目公司營(yíng)收，提前償還銀行融資，創(chuàng)造更多社會(huì)效益。

池善周說(shuō)，希望能在做好居民幸福感“加法”的同時(shí)，也讓小區(qū)“造血”功能持續(xù)增強(qiáng)，為長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)打好基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)居民受益、企業(yè)獲利、政府減壓三方共贏。

專戶“養(yǎng)老”

守好幸福生活

“雖然改造還沒(méi)完成，但是效果可以預(yù)見(jiàn)。”華大街道省商務(wù)廳宿舍小區(qū)業(yè)委會(huì)主任林衛(wèi)國(guó)對(duì)眼前的景象充滿期待：柏油路面平整，草木錯(cuò)落有致，健身器材準(zhǔn)備就緒……

省商務(wù)廳宿舍是1986年的老舊小區(qū)。林衛(wèi)國(guó)說(shuō)，希望這次改造后，小區(qū)“生命力”長(zhǎng)長(zhǎng)久久的。他的信心在于，小區(qū)有了一筆“養(yǎng)老金”。

老舊小區(qū)普遍未繳存住宅專項(xiàng)維修資金，改造工程質(zhì)保期滿后，缺乏資金對(duì)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，容易陷入“改造—破壞—再改造”的惡性循環(huán)?？梢?jiàn)，改造如果僅靠政府和社會(huì)資本投入，將無(wú)法形成改造模式的良性發(fā)展。

“我們?yōu)榇嗽谌÷氏忍剿髟O(shè)立老舊小區(qū)共建基金，由業(yè)主交存或通過(guò)其他途徑依法籌集資金，專項(xiàng)用于老舊小區(qū)黨建活動(dòng)、硬件維護(hù)、民生事項(xiàng)等公共事務(wù)支出。”鼓樓區(qū)房管局黨組成員陳俊鋒說(shuō)。

老舊小區(qū)實(shí)施改造前，按房屋面積每平方米最低5元標(biāo)準(zhǔn)，由小區(qū)全體業(yè)主一次性交存共建基金，資金使用、收益管理公開(kāi)透明、接受小區(qū)業(yè)主監(jiān)督。

“金額要是大了，我們心里也會(huì)打鼓。按每平方米5元來(lái)算，我們小區(qū)平均每戶交500元，關(guān)鍵是這筆錢取之于我們業(yè)主，用之于我們小區(qū)，還能一定程度避免居民不愛(ài)護(hù)、不保護(hù)小區(qū)改造成果的現(xiàn)象。”林衛(wèi)國(guó)表示，把道理一說(shuō)，居民們都接受。

作為小區(qū)黨支部書記、業(yè)委會(huì)主任，林衛(wèi)國(guó)第一個(gè)交了錢。每天，他還在小區(qū)微信群里更新收繳進(jìn)度，公房涉及的單位也配合出資。一些退休黨員也讓他感動(dòng)：“他們跟我說(shuō)‘不好意思，交遲了，沒(méi)有起到帶頭作用’。”

目前，鼓樓2022年改造的230個(gè)小區(qū)已完成老舊小區(qū)共建基金收繳，并統(tǒng)一存入家在鼓樓小區(qū)事務(wù)服務(wù)中心開(kāi)設(shè)的各小區(qū)專戶。

今年，鼓樓區(qū)計(jì)劃實(shí)施171個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，前期融資、具體實(shí)施模式等工作正在推進(jìn)。鼓樓區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在改造工作過(guò)程中將積極探索、逐步完善可復(fù)制政策機(jī)制，讓老舊小區(qū)改造這一民生工程更扎實(shí)可持續(xù)。（記者 莫思予 孫漫 通訊員 彭輝）