不限購不限售對(duì)購房影響幾何？貸款購房仍須“認(rèn)房又認(rèn)貸”

9月11日，福州市住房保障和房產(chǎn)管理局、福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，福州市五城區(qū)執(zhí)行近七年的“限購令”正式宣布取消，“限售”政策也同步廢除，福州樓市迎來重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

隨著新政的執(zhí)行，對(duì)福州購房者來說，不少新的問題擺在眼前——購房需求如何獲得滿足？房貸政策有無變化？記者就此進(jìn)行了采訪。

“限購令”退出福州樓市

2016年10月6日，福州開啟“限購令”——鼓樓、臺(tái)江、倉山、晉安、馬尾五城區(qū)戶籍在五城區(qū)范圍內(nèi)限購2套144m²及以下商品房，非五區(qū)戶籍在五區(qū)范圍內(nèi)限購1套144m²及以下商品房（且需提供2年內(nèi)在五區(qū)累計(jì)滿12個(gè)月的醫(yī)社?；騻€(gè)稅）。

緊接著在2017年3月28日，福州出臺(tái)“限售”新政——五城區(qū)戶籍的居民購買家庭第二套房、非福州市五城區(qū)戶籍的居民購買家庭第一套房，取得房產(chǎn)證時(shí)間不滿2年的不得上市交易。

不僅如此，除了福州市五城區(qū)外，閩侯、長樂、閩清、福清也陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)限售政策。

隨著全國樓市進(jìn)入調(diào)整期，上述的政策也逐漸放寬，福州開始釋放寬松政策信號(hào)。

2021年，福州全面放開落戶限制，實(shí)現(xiàn)落戶“零門檻”。2022年3月至今，福州更是多次出臺(tái)放寬限購、限售政策，旨在支持多孩家庭、新市民及改善家庭購房需求。進(jìn)入今年8月份，福州調(diào)控信號(hào)愈發(fā)密集，限購也開始放寬，福州市非五區(qū)戶籍限購套數(shù)從1套放寬至兩套。

今年9月11日，福州市五城區(qū)正式取消商品住房限購、限售政策——在福州市五城區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房（含二手住房），不再審核購房人資格；在福州市五城區(qū)范圍內(nèi)的商品住房（含二手住房），取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后可上市交易。“限購令”和“限售”政策正式從福州樓市的“工具箱”中退出。

值得一提的是，記者了解到，目前《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》針對(duì)的范圍是福州市五城區(qū)，但是，其他區(qū)縣也在積極跟進(jìn)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)也會(huì)出臺(tái)同樣的政策。

新政不再限制購房資格

“新政出來了，是不是在福州五城區(qū)內(nèi)，我想怎么買房子就怎么買？”12日一早，市民王女士向本報(bào)新聞熱線打來咨詢電話。

記者采訪獲悉，隨著五城區(qū)商品住房限購、限售政策的取消，在鼓樓、臺(tái)江、倉山、晉安、馬尾范圍內(nèi)購買商品住房（含二手住房）不受限制。也就是說，購房者只要有需求，購買多少套都可以，也沒有面積限制。同時(shí)，對(duì)購房人的戶籍也沒有要求。

不過，需要注意的是，這是在購房資格方面取消了限制。接下來，就觸及一個(gè)問題：購房款。

就是說，如果有一個(gè)福州購房者有充足的自有資金，那么，他想買多少房子都可以。但是，如果他的資金不足，需要房貸，那么，還是會(huì)受到貸款政策的限制。

房貸及首付具體怎么算？

那么，目前福州的房貸政策是怎樣的呢？

在貸款資格方面，記者從在榕銀行獲悉，目前，銀行在福州執(zhí)行的住房貸款政策仍然是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，福州戶口限貸2次、外地戶口可貸1次。

在首付方面，記者從在榕銀行獲悉，8月17日起，福州二套房首付統(tǒng)一降至4成：福州五城區(qū)有一套住房且未結(jié)清貸款的二套房貸款比例由50%上調(diào)至60%，首付款由原來的50%下調(diào)至40%。

舉例說明：戶籍在福州市五城區(qū)的市民A先生，家庭房屋套數(shù)為零套，且名下無房貸/房貸已結(jié)清，可以申請(qǐng)房貸首付三成；戶籍在福州市五城區(qū)的市民B先生，家庭房屋套數(shù)為零套，1筆房貸未結(jié)清，可以申請(qǐng)房貸首付四成；戶籍在福州市五城區(qū)的市民C先生，家庭房屋套數(shù)為零套，2筆及以上房貸未結(jié)清，停止發(fā)放貸款；戶籍在福州市五城區(qū)的市民D先生，家庭房屋套數(shù)為1套，且名下無房貸/房貸已結(jié)清，可以申請(qǐng)房貸首付四成；戶籍在福州市五城區(qū)的市民E先生，家庭房屋套數(shù)為1套，1筆房貸未結(jié)清，可以申請(qǐng)房貸首付四成；戶籍在福州市五城區(qū)的市民F先生，家庭房屋套數(shù)為1套，2筆及以上房貸未結(jié)清，停止發(fā)放貸款；戶籍在福州市五城區(qū)的市民G先生，家庭房屋套數(shù)為2套及以上，停止發(fā)放貸款。

非福州市五城區(qū)戶籍的市民H先生，家庭房屋套數(shù)為零套，且名下無房貸/房貸已結(jié)清，可以申請(qǐng)房貸首付三成；非福州市五城區(qū)戶籍的市民I先生，家庭房屋套數(shù)為零套，1筆房貸未結(jié)清，可以申請(qǐng)房貸首付四成；非福州市五城區(qū)戶籍的市民J先生，家庭房屋套數(shù)為零套，2筆及以上房貸未結(jié)清，停止發(fā)放貸款；非福州市五城區(qū)戶籍的市民K先生，家庭房屋套數(shù)為1套及以上，停止發(fā)放貸款。

拿證即可交易，期限不到仍需納稅

9月11日之后，在福州市五城區(qū)范圍內(nèi)的商品住房（含二手住房），取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后可上市交易。不過，記者了解到，二手房交易的稅費(fèi)政策還沒有變，未滿2年的房子出售，仍需繳納增值稅。

據(jù)悉，根據(jù)目前福州規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓，增值稅及附加稅率為5.6%，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年的住宅免征。個(gè)人所得稅為1%~1.5%，非住宅個(gè)稅為1.5%；住宅未滿五年，144m²及以下住房個(gè)稅為1%，144m²以上住房個(gè)稅為1.5%；住宅滿五年且是福建省范圍內(nèi)唯一家庭生活用房，免征個(gè)人所得稅。

新政有利提振交易活躍度

“限購政策曾發(fā)揮過積極的作用，但當(dāng)前‘從嚴(yán)限購’已經(jīng)不能滿足‘供求關(guān)系發(fā)生重大變化’的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展要求。”福州一家房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示。

今年三季度尤其是9月以來，全國迎來新一輪樓市政策大潮。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，9月以來，全國已有超30省市優(yōu)化樓市政策。9月初，一線城市全面執(zhí)行首套“認(rèn)房不認(rèn)貸”，與此同時(shí)，取消限購正出現(xiàn)在越來越多的核心城市中。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，取消限購、降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會(huì)釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對(duì)去庫存和拉動(dòng)市場(chǎng)活力有著重要意義。取消限售，也將加快房屋在市場(chǎng)的流通力，同時(shí)對(duì)改善換房時(shí)間限制大幅度松綁，有利于改善需求的釋放，提高市場(chǎng)活躍度。隨著限購放開等政策繼續(xù)落地，一、二線城市的銷售均價(jià)有望在四季度環(huán)比止跌，商品房銷售情況年內(nèi)有望復(fù)蘇，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。（記者 江海）