漳州這場土拍 一項指標(biāo)創(chuàng)去年以來新高

3月18日上午，2021年度漳州市區(qū)第一次土地拍賣會三幅地塊悉數(shù)拍出。其中，2021P04、P05這兩幅位于西湖核心區(qū)域的“姊妹”地塊被聯(lián)發(fā)收入囊中，成交價分別為5.39億元、2.89億元；2021P02地塊被藍(lán)田國企摘取，成交價1.86億元。當(dāng)日土拍總成交10.14億元。

此次土拍報名的品牌房企不少，競拍過程對壘氣勢十足、高潮迭起。最終，成功出讓的P04、P05、P02三幅地塊溢價率分別為78%、73%、43%，平均溢價率創(chuàng)去年以來新高，足見房企對后市信心十足。

基于此次土拍的高溢價，拍賣師剛落槌，就有不少開發(fā)商陸續(xù)發(fā)出旗下項目即將漲價的聲音。

聯(lián)發(fā)砸8.28億元斬獲西湖核心區(qū)入場券

2021P05地塊

出價122輪，成交價2.89億元，溢價率73% 樓面地價9091元/平方米

P05與相鄰的P04同處西湖核心區(qū)。首先登場的是P05地塊，形似一面向西湖展開的紅旗，地塊出讓面積為15894.6平方米（23.84畝），計容建筑面積小于31789平方米，商業(yè)部分計容建筑面積不得小于1300平方米。報名爭奪P05地塊的房企不少，包括正榮、國貿(mào)、聯(lián)發(fā)、招商、建發(fā)/漳發(fā)、大唐、個人等7家。

P05起拍價16700萬元，單次加價100萬元。首先應(yīng)價的是96號。初來乍到，房企代表們稍顯矜持，前25次舉牌節(jié)奏緩慢。拍賣師適時放緩語速，提示該地塊設(shè)定保留價，若未達(dá)到保留價就無法順利出讓。

隨后，96號猛然發(fā)力，連番出價，與8號、88號、28號、36號等來回比劃，且舉牌速度越來越快，場上一度出現(xiàn)三四個號牌幾乎同時舉起的膠著狀態(tài)，甚至出現(xiàn)10秒內(nèi)20多次舉牌的情況，價格一路加至25400萬元，此時溢價已達(dá)52%。

此刻，面對“是否要以高價入主西湖核心區(qū)”這個問題，多家房企陷入思考，現(xiàn)場出價節(jié)奏放慢，僅剩下代號為8的聯(lián)發(fā)及28號、98號仍在角力。聯(lián)發(fā)出價果決，其他兩家稍顯遲疑，好幾次才在拍賣師幾近落錘之時舉牌加價。最終，躊躇滿志的聯(lián)發(fā)喊出28900萬元的價位，以73%的高溢價率，拿下了P05，樓面地價約9091元/平方米，在西湖畔插上了勝利的旗子。

2021P04地塊

出價196輪，成交價5.39億元，溢價率78% 樓面地價約9670元/平方米

2021P04地塊出讓面積27870.37平方米（41.81畝），比附近的建發(fā)和著略大一點，格局方正；計容建筑面積小于55740平方米，商業(yè)部分計容建筑面積不得小于2200平方米。

現(xiàn)場有業(yè)者認(rèn)為，拿下“紅旗”P05的企業(yè)最好能將P04也一同拿下，將來規(guī)劃建設(shè)更有空間和余地，更能保證做出精品社區(qū)。顯然，格局方正的P04地塊更引人注目，除了上述7家之外，龍湖和夏商也加了進(jìn)來，有9家房企參與角逐。值得注意的是，屬意P04和P05的房企大多是一致的，說明不少房企是帶著將兩幅地塊一起收入囊中的打算來的。

P04地塊起始價30250萬元，設(shè)置有保留價。為了方便計算，應(yīng)價后首次加價為50萬元，隨后每次加價100萬元。經(jīng)過第一回合的熱身，在第二回合P04的角逐過程中，已成功摘取P05的聯(lián)發(fā)大有志在必得之勢，與36號、69號、96號、98號等一一過招，展開一對多的爭奪戰(zhàn)。只要對手一舉牌，聯(lián)發(fā)必定秒回應(yīng)，加價速度之快足見拿地決心之堅。

因P04地塊優(yōu)勢顯著，房企加價爽快，在前80次舉牌過程中，有些房企為了加快進(jìn)度6次選擇口頭報價，將價格推至42300萬元，此時溢價近40%。參考方才P05的熱鬧場面，爭奪品相更優(yōu)的P04必然是一場鏖戰(zhàn)，而四五家房企也都表現(xiàn)出了對該地塊的忠誠，雖舉牌越發(fā)慎重，但依然緊追不舍。不過，從114次舉牌起，多人競賽轉(zhuǎn)為聯(lián)發(fā)和個人的二人博弈，再次在土拍現(xiàn)場貢獻(xiàn)了你來我往的緊張情節(jié)。最后聯(lián)發(fā)給出53900萬元的價格、78%的溢價率，一錘定音。

藍(lán)田國企拿下剛需住宅地塊

2021P02地塊

出價56輪，成交價1.86億元，溢價率43% 樓面地價5071元/平方米

毗鄰翼特麗景城的2021P02地塊，一開始業(yè)內(nèi)就明確它將是一個剛需住宅項目。現(xiàn)場有正榮、寶嘉、海倫堡、金地、融信、夏商、藍(lán)田國企等8家房企為它而來，寶嘉、海倫堡、金地對市民來說稍顯陌生，市區(qū)尚未有項目。P02地塊和兩幅西湖地塊分處漳州主城區(qū)的東側(cè)和西側(cè)，報名角逐它們的房企較少有重疊的，可見房企對未來的“主戰(zhàn)場”有所考量，各有側(cè)重。

相對于西湖地塊競拍時的膠著激烈，藍(lán)田P02地塊的角逐顯得快速且理性，頻頻舉牌的無非78號、86號、68號、80號四位，猶豫時間短，且后半場“該放手時就放手”，僅余下80號和78號還在“掰手腕”。最后，80號口頭報價18500萬元透露了最終心理價位，代號78的藍(lán)田國企加價100萬元斬獲這幅地塊，成交價18600萬元，溢價率43%，樓面地價5071元/平方米。

P02地塊周圍名企多、人口多，但目前周邊同類型在售住宅產(chǎn)品較少，板塊內(nèi)在售的新房僅有寶龍廣場和陽光城大唐翡麗印象兩個項目，P02將來的發(fā)展空間還是不錯的。

此外，按照市國土資源局公告，此次土拍原本應(yīng)該有5幅地塊集中出讓，不過，市國土資源局3月12日發(fā)布公告，表示因出讓方案調(diào)整，取消宗地2021P01（人民廣場附近長福大型商住綜合體）、2021P03（高新區(qū)三館附近高端住宅）地塊出讓。

房企用真金白銀為后市投票

從今天西湖兩幅地塊競拍過程來看，多數(shù)房企是看好西湖片區(qū)的，以不斷舉牌來證明此地當(dāng)?shù)闷鹑绱艘鐑r。

聯(lián)發(fā)豪氣沖天，以總價8.28億元，摘取了西湖核心區(qū)的“姊妹花”，拿到了西湖核心區(qū)的入場券，開啟了進(jìn)軍薌城區(qū)的新篇章。

聯(lián)發(fā)這兩幅新地塊樓面地價分別為9670元/平方米、9091元/平方米，相比同一板塊的西湖正榮府9994元/平方米的樓面地價，不算是最貴的。不過，相比碧桂園西湖印象6205元/平方米、大唐三木印象西湖6181元/平方米、萬科玖龍臺8014.06元/平方米的樓面地價，聯(lián)發(fā)如此執(zhí)著于西湖，也付出了較高的成本。

當(dāng)前，聯(lián)發(fā)在龍文區(qū)、高新區(qū)均有項目，分別為聯(lián)發(fā)君領(lǐng)首府和聯(lián)發(fā)君領(lǐng)壹號。君領(lǐng)首府位于閩南水鄉(xiāng)，目前主推1#樓建筑面積101~125平方米戶型，參考價格14000元/平方米，預(yù)計2023年3月交房。聯(lián)發(fā)君領(lǐng)壹號位于高新區(qū)奧體中心以南，即將推7#樓建筑面積約89~127平方米戶型，均價約11000元/平方米。2021P04、05這兩幅新地塊今后售價幾何尚不得而知，不過，已有房企發(fā)出“燙金西湖20000見”的預(yù)言。

說起聯(lián)發(fā)，大家更熟悉它的“兄弟”——建發(fā)。其實，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)是建發(fā)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的兩大品牌。

想當(dāng)年，建發(fā)于2014年以5310元/平方米的樓面價拿下位于碧湖板塊第一幅地塊，開發(fā)建發(fā)碧湖壹號項目，隨后重倉碧湖片區(qū)，先后打造建發(fā)碧湖雙璽、建發(fā)璽院、建發(fā)央著四個項目?？梢哉f，碧湖板塊擁有今天的影響力，建發(fā)功不可沒。

看如今，聯(lián)發(fā)首進(jìn)薌城就落子被譽為“碧湖升級版”的西湖核心區(qū)域，而且是信心堅定，砸下重金，同時落下兩子，大有異軍突起、引領(lǐng)潮流、開創(chuàng)西湖時代之感。此中意味，值得細(xì)品。

房價真的會應(yīng)聲而漲嗎？

此次土拍競爭激烈，溢價率創(chuàng)下去年以來新高，9670元/平方米的樓面地價也逼近漳州樓市高峰期。正因如此，拍賣一結(jié)束，同在西湖板塊的部分樓盤就放出“3月22日起全線漲價2%”的聲音，就連碧湖板塊、九十九灣板塊的樓盤，也異口同聲喊出“3月22日所有在售房源全面漲價”。

“面粉”漲價了，“面包”就一定漲價嗎？開發(fā)商愿意以更高的價格買“面粉”，表明的是開發(fā)商對自身制作“面包”功夫的信心，以及對未來市場的信心。其中，制作技藝是主觀因素，對開發(fā)商而言是可控的；市場大環(huán)境是客觀因素，對開發(fā)商而言是不可控的。市場好的話，“面粉”漲價了，“面包”正常會跟著漲；而市場不好的話，“面粉”漲價了，“面包”就很難跟著漲了。熟悉樓市的，應(yīng)該可以找到好幾個“面包”賣得比“面粉”還便宜的例子。

業(yè)內(nèi)人士表示，在“房住不炒”已成多方共識的如今，市場一過熱，調(diào)控政策基本都會隨之出臺，購房者也更趨理性。土拍之后各房企紛紛放聲準(zhǔn)備漲價，有不少蹭熱點、借機營銷的感覺。畢竟土地價格只是影響房價的諸多因素之一，并不是唯一因素。如果影響房價的其他因素沒有發(fā)生變化，開發(fā)商以地價上漲為名提高房價，購房者接受度不高的話，就會影響到對房企而言至關(guān)重要的資金回籠，那也只能或明或暗地再把價格降回去。（記者 張 晗 ）