杭州土拍首現(xiàn)限房?jī)r(jià)條款怎么回事？杭州土拍為什么出臺(tái)限房?jī)r(jià)條款

6月29日，浙江杭州市區(qū)9宗地塊發(fā)布掛牌公告。

引人關(guān)注的是，出讓條件中首次設(shè)置了“限房?jī)r(jià)、限精裝”。至此，市場(chǎng)瘋傳已久的土拍新政終于塵埃落定！

這9宗地塊分別望江、金沙湖、喬司等板塊，部分地塊非常優(yōu)質(zhì)。

以望江地塊為例，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到30%上限后，進(jìn)入自持比例投報(bào)環(huán)節(jié)。若自持比例達(dá)到100%，進(jìn)入配建養(yǎng)老設(shè)施投報(bào)環(huán)節(jié)。建成后，養(yǎng)老設(shè)施無(wú)償移交給政府。

記者觀察9宗地塊的商品房限價(jià)情況，相比目前在售樓盤(pán)均價(jià)，部分持平，部分微漲。

同日還有蕭山五宗涉宅地塊掛牌，同樣限均價(jià)、限最高單價(jià)、限精裝價(jià)格

出讓土地限房?jī)r(jià)，將深刻改變樓市預(yù)期

“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，作為樓市調(diào)控的一個(gè)舉措，意味著調(diào)控升級(jí)，將對(duì)未來(lái)樓市產(chǎn)生深刻影響。

杭州此舉，顯然是為了給此前火熱的土地市場(chǎng)“降火”。

今年上半年，杭州土地市場(chǎng)多宗土地單價(jià)創(chuàng)下板塊新高。若以地價(jià)計(jì)算保本房?jī)r(jià)，已遠(yuǎn)超當(dāng)前板塊在售樓盤(pán)的備案價(jià)。開(kāi)發(fā)商如此激進(jìn)，除了資金寬裕這一因素外，恐怕還與其賭博心理有關(guān)。寄希望限價(jià)逐步松動(dòng)，屆時(shí)的開(kāi)盤(pán)價(jià)全面超過(guò)當(dāng)前備案價(jià)，即便高價(jià)地也有利可圖。

如今，政府在土地出讓時(shí)就設(shè)定最高售價(jià)，那就意味著徹底封死了開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的幻想空間。開(kāi)發(fā)商唯一能做的，是針對(duì)最高限價(jià)來(lái)倒推拿地價(jià)，而不是像過(guò)去那樣，在預(yù)判未來(lái)房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)之上評(píng)估拿地價(jià)。如此一來(lái)，等于是先把謎底亮了出來(lái)，不再需要猜測(cè)、幻想和豪賭。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，杭州此次土拍新政是價(jià)格管控上的一個(gè)很大的創(chuàng)新。“有了限價(jià)，房企拿地的時(shí)候就會(huì)更加保守和約束。這對(duì)于穩(wěn)定地價(jià)，將起到較為積極的作用的。”

浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕認(rèn)為，還要看限價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，如果跟目前的價(jià)格體系一樣，市場(chǎng)有可能降溫。另外，從限價(jià)方式看，很明顯的好處是更直接的穩(wěn)定房?jī)r(jià)，“這對(duì)購(gòu)房者而言是非常實(shí)在的舉措”。

也就是說(shuō)，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”將大大有助于土地市場(chǎng)回歸理性，重新建立拿地邏輯，通過(guò)精確的成本計(jì)算來(lái)確定合理的拿地價(jià)。同時(shí)，土地市場(chǎng)的理性也將逐步傳導(dǎo)到樓市。政府為地塊設(shè)定最高房?jī)r(jià)，也就是一兩年之后這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)，這就為購(gòu)房者提供了預(yù)判未來(lái)房?jī)r(jià)的準(zhǔn)確參照物，遠(yuǎn)比“未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)漲”這類(lèi)口號(hào)式的喊話更有效。

北京早在2010年就已開(kāi)始試點(diǎn)，浙江省內(nèi)，湖州曾做過(guò)嘗試

“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是指，事先限定將來(lái)房屋銷(xiāo)售的最高價(jià)格，而土地則由參與競(jìng)買(mǎi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)拍按出價(jià)最高者獲得的土地出讓方式。

北京作為全國(guó)范圍內(nèi)最先開(kāi)始嘗試和探索該模式的地區(qū)，早在2010年，就曾進(jìn)行了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓模式試點(diǎn)。

也是在2010年，國(guó)土資源部黨組成員、國(guó)家土地副總督察甘藏春就曾公開(kāi)表態(tài)，可以探索、推廣北京等地試點(diǎn)的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式，國(guó)土部也將總結(jié)、完善一些地方的經(jīng)驗(yàn)，并出臺(tái)規(guī)范性的文件。

資料顯示，在北京之后，天津、昆明等多地也試行過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地拍賣(mài)模式。

而浙江省內(nèi)首例限房?jī)r(jià)的土地出讓?zhuān)瑒t出現(xiàn)在湖州，其后麗水也曾試水。

在2017年6月28日，湖州19宗宅地的出讓條件中，明確提出：限房?jī)r(jià)、限車(chē)位價(jià)、限裝修價(jià)，還規(guī)定了開(kāi)工期限、預(yù)售時(shí)間等等細(xì)節(jié)，但出讓方式依然按照“價(jià)高者得”進(jìn)行。幾乎將開(kāi)發(fā)商可以“變相漲價(jià)”的途徑一一封鎖。

而被限制的房?jī)r(jià)，基本跟當(dāng)時(shí)周邊房源的在售均價(jià)一致。但據(jù)記者了解，該模式并沒(méi)有在湖州持續(xù)，僅僅在2017年、2018年樓市火熱時(shí)，針對(duì)個(gè)別地塊有選擇的推行該模式。至于后續(xù)質(zhì)量如何，由于這些地塊上的商品房都尚未交付，仍有待觀察。

土拍新政改變游戲規(guī)則，樓盤(pán)品質(zhì)將遭遇考驗(yàn)

然而，在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然限房?jī)r(jià)一定程度上有利于控制房?jī)r(jià)穩(wěn)定市場(chǎng)，但也將不可避免地將會(huì)留下后遺癥。比如是否會(huì)造成樓盤(pán)品質(zhì)下降，有待市場(chǎng)驗(yàn)證。

既然售價(jià)不能突破，不排除一些房企為了追求利潤(rùn)，刻意控制成本，甚至偷工減料。尤其是精裝，目前虛高現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，已成為購(gòu)房者維權(quán)的重災(zāi)區(qū)。土拍新政下，精裝虛高現(xiàn)象可能愈演愈烈。后續(xù)如何更好地進(jìn)行監(jiān)管，這對(duì)相關(guān)部門(mén)來(lái)說(shuō)，顯然是一個(gè)不小的考驗(yàn)。

這樣的擔(dān)心并非多余。以北京為例，原本作為市場(chǎng)紅利的“限價(jià)房”，事實(shí)上并不暢銷(xiāo)。據(jù)媒體報(bào)道，除了五年限售因素之外，擔(dān)心樓盤(pán)質(zhì)量得不到保證，也是其中一個(gè)重要原因。

此外，土拍新政還將加速行業(yè)洗牌。雖然地價(jià)成本相對(duì)固定，但不同的開(kāi)發(fā)商融資成本相差甚遠(yuǎn)，這就意味著同樣的地價(jià)，同樣的房?jī)r(jià)，有的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)可觀，有的開(kāi)發(fā)商保本無(wú)望。擁有國(guó)資背景的房企以及品牌實(shí)力房企，融資成本遠(yuǎn)低于其他房企，也將在新一輪奪地大戰(zhàn)中擁有更多獲勝的籌碼。