Savills白金服務(wù)2.0福建首發(fā)，前瞻視野透析福州市場發(fā)展態(tài)勢

12月28日，2020年富邦總部大樓推介會(huì)暨第一太平戴維斯福州媒體見面會(huì)在富邦總部大樓盛大舉行。第一太平戴維斯華南區(qū)副董事長、華南區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部主管張子濤，福建地區(qū)總經(jīng)理呂曉艷，福建地區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部董事、福州公司副總經(jīng)理吳珺，華南區(qū)市場研究部主管謝靖宇等出席會(huì)議，與來賓共同探討2020年下半年福州房地產(chǎn)市場的發(fā)展及未來態(tài)勢。隨后，在眾多福州主流媒體與合作伙伴的見證下，第一太平戴維斯在福建地區(qū)首次發(fā)布Platinum Service白金服務(wù)2.0。

白金服務(wù)2.0守護(hù)城市可持續(xù)發(fā)展

2020年，城市運(yùn)營的重要性愈發(fā)凸顯，也促使房地產(chǎn)行業(yè)向更高標(biāo)準(zhǔn)、更健康、更高科技的領(lǐng)域進(jìn)發(fā)。就此，第一太平戴維斯華南區(qū)副董事長、華南區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部主管張子濤從物業(yè)及資產(chǎn)管理的專業(yè)角度與到場嘉賓分享看法。隨后，在第一太平戴維斯上海西郊青溪花園物業(yè)總經(jīng)理姚佳雯的介紹下，第一太平戴維斯Platinum Service白金服務(wù)2.0在福建地區(qū)首發(fā)。

以“全程無憂之一站式服務(wù)”為核心，第一太平戴維斯正全力推進(jìn)白金服務(wù)2.0，積極構(gòu)建智慧大健康的生活方式，引入LEED、WELL等國際建筑及環(huán)境健康認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，定期檢測房屋健康、空氣質(zhì)量及水質(zhì)質(zhì)量，及時(shí)調(diào)整優(yōu)化大健康管理方案，致力于創(chuàng)造“放心、貼心、獨(dú)具匠心”的高端服務(wù)體驗(yàn)。通過強(qiáng)化硬件配套、優(yōu)化軟性服務(wù)和打造可持續(xù)品牌形象三大舉措，第一太平戴維斯為服務(wù)項(xiàng)目量身定制全周期、全方位的管理服務(wù)，將一貫的“創(chuàng)新、專有、專業(yè)、尊貴”服務(wù)精髓融入白金服務(wù)體系中。

閩江首排絕版之作領(lǐng)航海西生態(tài)商務(wù)

第一太平戴維斯福州公司物業(yè)及資產(chǎn)管理部資產(chǎn)管理經(jīng)理溫明亮為在座來賓介紹富邦總部大樓。作為富邦實(shí)業(yè)落筆福州的鼎力之作，富邦總部大樓的優(yōu)勢在區(qū)位、外觀設(shè)計(jì)、軟硬件配套等方面可略窺一二。大樓位于金融街二期一號(hào)位，坐擁閩江一線江景，立體交通網(wǎng)絡(luò)通達(dá)全城，完備的商業(yè)及商務(wù)配套為入駐企業(yè)帶來便捷現(xiàn)代的辦公體驗(yàn)。

紐約FXFOWLE建筑事務(wù)所和臺(tái)灣潘冀聯(lián)合事務(wù)所聯(lián)袂打造匠心之作?；⌒瓮鈮υ谌张c夜的光影映襯下呈現(xiàn)閩江變幻之美，大樓內(nèi)的都市立體森林貫徹體現(xiàn)LEED金級(jí)品質(zhì)，先進(jìn)的智能化、信息化系統(tǒng)與精美裝修盡顯5A甲級(jí)寫字樓軟硬件配套的高標(biāo)準(zhǔn)。

專業(yè)視野透析福州商業(yè)地產(chǎn)市場

活動(dòng)現(xiàn)場，第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管謝靖宇深入剖析了2020年下半年福州商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，并展望2021年的市場走勢。

甲級(jí)寫字樓 —— 新興子市場為全市租賃需求作主要貢獻(xiàn)，支撐下半年全市空置率呈回升趨勢

 2020年受新冠疫情影響，福州經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體放緩，但分季度看，全市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢持續(xù)向好。前三季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值同比上升3.1%至6,759.3億元，增幅較上半年增長2.0個(gè)百分點(diǎn)，但仍低于2019年4.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，福州第三產(chǎn)業(yè)增加值同比上升2.7%至 3,593.8億元。

 2020年，全市迎來五個(gè)新增項(xiàng)目交付入市，合計(jì)可租賃甲級(jí)寫字樓面積達(dá)21.6萬平方米，新項(xiàng)目均位于新興子市場，其中一個(gè)位于閩江北，四個(gè)位于金融街。截至年末，全市總存量同比擴(kuò)大15.1%，至164.7萬平方米。

l年內(nèi)供應(yīng)顯著增加，疊加需求增長因疫情放緩，令全市平均空置率同比上升3.6個(gè)百分點(diǎn)，至23.7%，但半年環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，且低于2014年至2018年的全市空置率水平，市場呈現(xiàn)韌性。

年內(nèi)，全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量同比下降6.5%至11.3萬平方米。其中，分子市場看，新興子市場閩江北和金融街基于各自優(yōu)勢，繼續(xù)獲得租戶青睞，在2020年下半年期間去化提速顯著，凈吸納量環(huán)比和同比均錄得增長，并為全市年度凈吸納量作出主要貢獻(xiàn)。

年內(nèi)，源自金融、房地產(chǎn)及TMT（信息、媒體、通信）行業(yè)的租賃需求表現(xiàn)相對(duì)活躍，其中下半年，房地產(chǎn)類需求尤其強(qiáng)勁，多單房地產(chǎn)企業(yè)的租賃成交規(guī)模達(dá)千級(jí)平方米。

疫情發(fā)生令部分項(xiàng)目去化動(dòng)力不足，因此，部分業(yè)主適當(dāng)采取以價(jià)換量策略，以促市場去化。截至2020年末，全市甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)半年環(huán)比下降2.0%，同比下降5.1%，平均租金為人民幣每平方米每月101.1元。

展望

2021年，福州甲級(jí)寫字樓市場新增供應(yīng)有限，預(yù)計(jì)僅一個(gè)項(xiàng)目交付入市，項(xiàng)目寫字樓面積約2.7萬平方米。因此，總存量擴(kuò)容速度將有所放緩，屆時(shí)將同比上升1.6%。

在新增供應(yīng)有限和疫情受控的背景下，預(yù)計(jì)未來空置率將維持穩(wěn)定。主要租賃需求來源仍將以金融、房地產(chǎn)和TMT等行業(yè)為主，同時(shí)，來自零售及貿(mào)易、消費(fèi)者服務(wù)等行業(yè)的租賃需求或逐漸活躍。

新興商務(wù)區(qū)閩江北、金融街的租金仍將在全市范圍內(nèi)具備相對(duì)優(yōu)勢，市場料將延續(xù)以價(jià)換量為主要吸客策略，加之市場對(duì)經(jīng)濟(jì)多方面的不確定性及不可預(yù)見的市場風(fēng)險(xiǎn)仍存憂慮，預(yù)計(jì)2021年全市甲級(jí)寫字樓平均租金將呈微降趨勢。

經(jīng)濟(jì)不確定性尤存，令機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者更趨謹(jǐn)慎，但福州市場不乏自用企業(yè)買家仍在搜尋合適標(biāo)的。

零售 —— 租賃市場競爭加劇致使全市租金下調(diào)，項(xiàng)目升級(jí)調(diào)整助力市場商業(yè)氛圍提升

2020年前三季度，福州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降0.6%，累計(jì)達(dá)人民幣3,016.6億元。但下半年以來，全市零售業(yè)快速復(fù)蘇，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速較上半年提升3.5個(gè)百分點(diǎn)。

2020年下半年，全市共迎來兩個(gè)新項(xiàng)目交付入市，分別為位于東二環(huán)的宜家商場及位于浦上的福州融僑外灘壹號(hào)，合計(jì)為市場帶來約21.9萬平方米新增供應(yīng)。截至年末，福州零售物業(yè)市場總存量上升至234.7萬平方米。

年內(nèi)，部分商業(yè)項(xiàng)目的升級(jí)調(diào)整仍在持續(xù)。蘇寧廣場A區(qū)仍處于閉店升級(jí)狀態(tài)；愛琴海購物公園則完成升級(jí)調(diào)整，并引入眾中高端化妝品牌及網(wǎng)紅餐飲品牌進(jìn)駐，推動(dòng)倉山片區(qū)商業(yè)氛圍進(jìn)一步提升。

 受疫情沖擊，年內(nèi)零售品牌整體擴(kuò)張步伐放緩，全市空置率同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)至6.5%。盡管如此，餐飲、護(hù)膚品、化妝品及香水等業(yè)態(tài)租賃需求有呈回暖趨勢，于年內(nèi)錄得海底撈、奈雪的茶、蘭蔻、雅詩蘭黛等租賃成交中可見一斑。

租賃市場競爭加劇，加之部分項(xiàng)目內(nèi)部調(diào)整，全市租金水平顯著下調(diào)。截至2020年年末，全市平均租金錄得人民幣每平方米每月435.6元，租金指數(shù)同比下跌4.1%。

展望

2021年，預(yù)計(jì)將有三個(gè)優(yōu)質(zhì)購物中心開業(yè)，分別是蘇寧廣場A、C區(qū)和高新區(qū)萬達(dá)廣場，屆時(shí)將為市場帶來共計(jì)約20.2萬平方米的新增供應(yīng)。

隨著消費(fèi)市場加速復(fù)蘇，全市租賃需求有望逐漸恢復(fù)活躍。來自于護(hù)膚品、化妝品及香水、餐飲、時(shí)尚等業(yè)態(tài)租賃需求預(yù)計(jì)持續(xù)回暖。

 考慮到現(xiàn)有項(xiàng)目經(jīng)升級(jí)改造后將重新開業(yè)，以及新增供應(yīng)的加持，預(yù)計(jì)2021年全市空置率或?qū)⒔Y(jié)構(gòu)性上升。

 2021年，存量項(xiàng)目料將縮窄租金降幅，部分經(jīng)營較好的項(xiàng)目或?qū)⒒卣{(diào)租金水平，升級(jí)改造后項(xiàng)目亦將實(shí)現(xiàn)租金提升。整體而言，全市平均租金水平有望實(shí)現(xiàn)回升。

住宅 —— 一手住宅供應(yīng)回速，購房需求放緩

2020年，房企推盤節(jié)奏加速，福州一手住宅新增供應(yīng)面積約為262.6萬平方米，同比上升8.4%。其中倉山區(qū)表現(xiàn)最為亮眼，年內(nèi)貢獻(xiàn)最高供應(yīng)量，達(dá)約126.6萬平方米。

疫情背景下，一手住宅成交面積同比下降14.3%，達(dá)約218.1萬平方米。成交主要集中于倉山區(qū)和晉安區(qū)，分別占全市總量40.9%和29.0%。

同期，一手住宅成交均價(jià)同比小幅上升3.3%，至人民幣每平方米27,183元，增速較2019年維持穩(wěn)定。

展望

樓市“房住不炒，因城施策”主基調(diào)仍將延續(xù)，市場政策環(huán)境預(yù)計(jì)維持穩(wěn)定。

2021年，開發(fā)商推盤節(jié)奏預(yù)計(jì)將較2020年加快，市場供應(yīng)仍將繼續(xù)增加。而隨著人口政策放寬，將在一定程度上刺激購房需求。

在政府的有效調(diào)控下，預(yù)計(jì)未來一手住宅成交均價(jià)增速有所放緩，價(jià)格預(yù)計(jì)保持穩(wěn)健上揚(yáng)趨勢。