現(xiàn)房銷售來了，取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)到了嗎？

1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位。

會(huì)議結(jié)束后的近一個(gè)月內(nèi)，山東、安徽、河南等省提出試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。多位業(yè)內(nèi)專家在接受人民網(wǎng)“強(qiáng)觀察”欄目采訪時(shí)表示，漸進(jìn)推行現(xiàn)房銷售，最符合消費(fèi)者利益。

住建部首次明確提出現(xiàn)房銷售概念

“現(xiàn)房銷售不僅能更好地保障購房者的合法權(quán)益，也能推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)更大責(zé)任。”上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮表示，這是住建部首次系統(tǒng)、明確地提出現(xiàn)房銷售的概念，各地和房企也要關(guān)注，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)商品房銷售做出適當(dāng)調(diào)整。

今年以來，多地鼓勵(lì)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。1月31日，山東省提出，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；2月6日，安徽省表示，今年將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；同日，四川省提出，支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)；2月7日，河南省明確提出以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

嚴(yán)榮認(rèn)為，當(dāng)前若干省份明確推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，是一種值得鼓勵(lì)的嘗試。一方面，可以控制交付風(fēng)險(xiǎn)的新增量，防范交付風(fēng)險(xiǎn)總量繼續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行夯實(shí)基礎(chǔ)；另一方面，通過試點(diǎn)能形成現(xiàn)房銷售的有益經(jīng)驗(yàn)，為完善新建商品房銷售制度提供重要參考。

現(xiàn)房銷售好處顯而易見

和現(xiàn)房相對(duì)應(yīng)的就是期房。據(jù)了解，一般將在建的、暫不滿足交付使用條件的、尚未取得產(chǎn)權(quán)證書的房屋稱為期房。

“目前大部分商品房都是期房銷售。1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)，建立了商品房預(yù)售許可制度。”嚴(yán)榮稱，商品房預(yù)售制度是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中的一項(xiàng)重要制度，包括預(yù)售許可、預(yù)告登記、按揭貸款和資金監(jiān)管等內(nèi)容。在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的歷程中，預(yù)售制度發(fā)揮了重要作用，但也存在一些弊端。例如，一些地方對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管還不夠嚴(yán)格、購房者需要承擔(dān)房屋不能按時(shí)交付的風(fēng)險(xiǎn)等。

“現(xiàn)房銷售的好處顯而易見，如果購房者看不中房子就不購買，住宅有質(zhì)量問題也能提前注意到，這將大大減少商品房消費(fèi)糾紛。”嚴(yán)榮說。

逐步推行現(xiàn)房銷售防止一刀切

多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售模式，那是否意味著取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)到了？

“目前還有待評(píng)估全面推行商品房現(xiàn)房銷售可能帶來的影響，可先以試點(diǎn)方式漸進(jìn)推行。”嚴(yán)榮認(rèn)為，漸進(jìn)推行現(xiàn)房銷售，最符合消費(fèi)者利益。一來可以給房企留出一定的時(shí)間調(diào)整模式，二來對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行也有好處。

安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)郭紅兵認(rèn)為，現(xiàn)房銷售是大勢(shì)所趨，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，現(xiàn)房銷售有較大的資金壓力，會(huì)影響到一段時(shí)間內(nèi)整個(gè)樓盤項(xiàng)目的開發(fā)和推盤量，建議逐步推進(jìn)，不可一刀切。

嚴(yán)榮分析認(rèn)為，調(diào)整商品房銷售制度需要考慮城市住房供需關(guān)系、房?jī)r(jià)平穩(wěn)狀況、住房開發(fā)供應(yīng)能力、住房金融市場(chǎng)運(yùn)行體系等因素。“由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)‘區(qū)域分化’的特征較為明顯，改革調(diào)整相關(guān)制度需堅(jiān)持‘因城施策’的總體思路，同時(shí)加強(qiáng)研究全面改革調(diào)整商品房銷售制度的思路和配套措施，確保平穩(wěn)推進(jìn)。”