記者觀察：福州樓市捆綁精裝修銷售何時休

福建日報新媒體·海峽網(wǎng)記者李牧晨 曾群峰

福建日報新媒體·海峽網(wǎng)日前報道了福州閩侯恒宇國際首府賣毛坯房“捆綁”精裝修一事，引起網(wǎng)友熱議，也有不少網(wǎng)友向記者倒出了類似的遭遇。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，此類“精裝房”事實上并不是第一次被曝光，之前就有媒體披露了福州多個樓盤有此類操作手法，例如三盛璞悅灣、福州溫泉城、萬科翡翠里鳳棲等。開發(fā)商此舉無疑是在規(guī)避政府出臺的“限價令”。《相關報道：福州一樓盤賣毛坯房“捆綁”精裝修 裝修公司還難聯(lián)系》

早前媒體報道開發(fā)商捆綁銷售的視頻截圖

應該說，在中央強調(diào)“房住不炒”理念以及各地房地產(chǎn)調(diào)控組合拳下，包括福州在內(nèi)多個熱點城市房價過快上漲的勢頭得到了遏制。與此同時，個別城市也出現(xiàn)了一些熱門樓盤的開發(fā)商對于購房者“挑肥揀瘦”的問題，比如全款客戶優(yōu)先、關系戶優(yōu)先，一些樓盤還曲線收取號頭費，捆綁銷售等亂象屢禁不止，使得購房門檻提高，阻擋了部分購房者的購房熱情，甚至對一些剛需改善房的準業(yè)主來說，門檻的提高使得購房成本大為提高。

在采訪恒宇國際首府業(yè)主的過程中，許多業(yè)主都告訴記者這樣一件事，置業(yè)顧問先讓有意向的購房者預先留下聯(lián)系電話，之后通過電話聯(lián)系購房者，告知其有新樓盤開售。由于閩侯青口附近當時就這一個新盤在賣，再跑到售樓部被告知需要預先交付裝修全款且不能貸款時，許多業(yè)主經(jīng)過一番糾結之后還是簽下了這附帶的“裝修委托工程合同”，交付了裝修訂金。用當時置業(yè)顧問的話說就是“你不買還有別的人等著要買”，供需關系就是如此緊張。

每平米將近4000元且沒有樣板房可以參考的“精裝費”，需要前期全款支付且不能貸款，不平等的裝修委托合同條款，在福州既無辦事處也無負責人聯(lián)系方式的外地裝修公司，這些加在一起讓恒宇國際首府的業(yè)主們不但大大增加了購房成本，失去了對裝修公司的自主選擇權，還喪失了對自家裝修的知情權和監(jiān)管權。

除了捆綁精裝修之外，房地產(chǎn)開發(fā)商還有捆綁地下車庫等多種變相加價手段，不僅規(guī)避了政府備案價格，還增加了購房者的置業(yè)成本，特別是一些熱門新樓盤，不多花錢基本買不到。而根據(jù)相關規(guī)定，這些都是不允許的，因為按照毛坯房備案的樓盤必須以毛坯房的形式出售，按照精裝修備案的房子才能以精裝修房的形式出售。

連續(xù)三年出政策 違規(guī)現(xiàn)象仍層出不窮

事實上，從2016年開始至今，福州已經(jīng)連續(xù)三年出臺房地產(chǎn)政策，限購限貸等，可謂多管齊下。

2016年10月6日，福州市政府辦公廳印發(fā)《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補充通知》。2016年10月7日起，福州市將實施商品住房限購政策，對三種類型居民家庭，暫停向其銷售福州市五城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積144平方米及以下的商品住房。同時，進一步完善差別化住房信貸政策。對在福州市五城區(qū)范圍內(nèi)購買首套商品住房的居民家庭，擁有福州市五城區(qū)戶籍的家庭申請商業(yè)性個人住房貸款，首付比例不低于30%;非福州市五城區(qū)戶籍居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款，首付比例不低于40%。對擁有1套住房且相應貸款未結清的福州市五城區(qū)戶籍家庭購買第2套商品住房，申請商業(yè)性個人住房貸款首付比例不低于40%。

福州市還加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，建立健全房地產(chǎn)市場聯(lián)合巡查工作機制，相關部門組成聯(lián)合巡查工作小組，不定期開展房地產(chǎn)市場檢查。重點對房地產(chǎn)市場是否存在違法違規(guī)預售行為，是否存在捂盤惜售行為，是否按規(guī)定在銷售現(xiàn)場公示有關證件及銷售情況，是否存在商品房買賣合同欺詐行為，是否存在違法違規(guī)房地產(chǎn)中介服務行為等進行巡查檢查，依法依規(guī)查處企業(yè)違法違規(guī)行為，定期通報企業(yè)違法違規(guī)情況。

2017年4月24日，福州市多部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步規(guī)范商品房銷售行為的通知》，要求福州各地嚴格執(zhí)行商品房網(wǎng)簽管理制度，同一批次房源應當在預售許可后10天內(nèi)一次性全部公開銷售，并按照“一房一價”明碼標價;嚴禁捆綁搭售和設定條件銷售商品房、價外加價和收取未標明的費用和捂盤惜售和分批銷售等違規(guī)行為。同時加大違法違規(guī)行為的查處力度。

與此同時，有關部門先后開展4輪房地產(chǎn)整規(guī)行動，依法頂格查處房地產(chǎn)市場19種違法違規(guī)行為，全面巡查福州市區(qū)全部在售商品房項目，累計檢查135家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構，限期整改21家，停業(yè)整頓26家，停止網(wǎng)簽1家。

2018年5月，《福州市人民政府關于進一步整治房地產(chǎn)市場秩序的實施意見》印發(fā)，整治重點以下行為：(一)房地產(chǎn)企業(yè)在商品房備案價格之外，加價銷售商品房或違規(guī)收取其它費用的行為。(二)房地產(chǎn)企業(yè)超出政府規(guī)定的裝修標準，超額收取裝修費用的行為。(三)房地產(chǎn)企業(yè)強行搭配車位銷售，以及超過備案價格銷售車位的行為。(四)房地產(chǎn)企業(yè)擅自提高首付款比例，拒絕公積金和商業(yè)貸款的行為。(五)房地產(chǎn)企業(yè)未取得預售許可證，收取定金及售房款的行為。

隨后，福州市房管局、市物價局、市市場監(jiān)督管理局等部門于6月份組成三個聯(lián)合整規(guī)管理小組，開展了為期3個月的房地產(chǎn)市場整規(guī)行動。近日，房管局等五部門又聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步規(guī)范商品房銷售行為的通知》，嚴禁捆綁搭售和設定條件銷售商品房、價外加價和收取未標明的費用和捂盤惜售和分批銷售等違規(guī)行為。同時加大違法違規(guī)行為的查處力度。

就在今年國慶前，福建省住建廳最新通報14家各地查處的違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構名單。據(jù)悉，被納入“黑名單”的企業(yè)，福建省將通過限制商品房網(wǎng)簽、限制辦理商品房預售許可證、限制設立或參股金融機構等十多條措施予以懲戒。福建省此次公布名單包括：福建中鐵蜀閩置業(yè)有限公司、福州中金積家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、廈門丹廈房產(chǎn)行銷策劃有限公司、廈門緣岸置業(yè)有限公司、泉州世茂融信新領航房地產(chǎn)有限責任公司、泉州市洛江銘基置業(yè)有限公司、漳州市融運房地產(chǎn)有限公司、詔安縣版筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、漳州中揚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、莆田富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福建萬福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福建江南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福安市東百置業(yè)有限公司等。

樓市調(diào)控政策顯效果 福州樓市成交量下滑

或許是調(diào)控政策起了作用，最近只要關注樓市的人都能明顯感覺到，福州樓市價格有松動，二環(huán)外、金山等區(qū)域一些二手房降價幅度還不小，房產(chǎn)中介里人氣明顯下降了許多。即使在“十一黃金周”這個傳統(tǒng)的金九銀十旺季，記者在福州多個樓盤走訪發(fā)現(xiàn)，盡管開發(fā)商的促銷活動層出不窮，但從福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)上看，福州樓市實際交易量同比下降明顯。例如，10月1日至7日，福州五城區(qū)(鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾)一手房的簽約量分別為24套、14套、33套、21套、9套、16套、13套。而去年同期，福州五城區(qū)一手房簽約量分別為70套、52套、44套、39套、53套、44套和43套。

福州樓市的降溫、不少新盤開盤在即，這對開發(fā)商的銷售策略影響也是巨大，“首付分期”、特價房、“一口價”等優(yōu)惠方式或將重現(xiàn)樓市。

福州樓市的走向如何，有待時間的檢驗。