手握巨量低價好地，泰禾布局核心城市“贏在起跑線上”

隨著一二線城市調(diào)控持續(xù)深入，限價等政策讓許多房企吃盡苦頭，部分房企卻憑借獨特優(yōu)勢實現(xiàn)彎道超車，閩系房企泰禾在去年就迎來了業(yè)績大爆發(fā)，銷售額突破千億、總資產(chǎn)規(guī)模突破兩千億，今年前5月也取得了逼近行業(yè)前十的業(yè)績。

究其根源，是泰禾布局一二線城市戰(zhàn)略進入“紅利收割期”。如此前泰禾集團董事長黃其森所言“泰禾有一個很大的優(yōu)勢，布局的城市合理，地塊十分優(yōu)質(zhì)，拿地價格較低”、“我們真正抗風險的，是土地價格和土地規(guī)模，這都是硬性指標。”

翻閱兩個來自克而瑞的數(shù)據(jù)，便可以一窺這艘地產(chǎn)巨輪為何有著乘風破浪的底氣。如今一二線城市地價動輒數(shù)萬，泰禾2017年獲取土地平均地價為5166元/平方米；此外，2017年末泰禾土儲貨值達到7429億，位列中國房企總土儲貨值排行第十名。而排名靠前的房企土儲多位于三四線城市，泰禾布局卻多集中在一二線城市。

布局早、并購多，低價拿地笑傲一二線樓市

“拿地成本的差異，已經(jīng)不只是利潤差距的問題，而是生死存亡的問題。比如政府限價三四萬，有的房企拿地成本就已經(jīng)是這個數(shù)了，根本賣不動，而有的房企可能拿地成本就一萬塊，這就是贏在起跑線上。”一名業(yè)內(nèi)人士坦言，這正是為何同樣布局一二線，泰禾更游刃有余的原因。

一二線城市永遠是樓市最穩(wěn)健的抗風險重地，今年以來，一二線城市熱度不減，上海、杭州等多地出現(xiàn)了搖號、搶房的現(xiàn)象。但這些熱點城市土地價格卻水漲船高，以杭州為例，近日有媒體數(shù)據(jù)顯示，2018年以來杭州已有10宗3萬+涉宅用地，其中，包括2宗4萬+地塊。

此時，手握巨量低價好地的泰禾顯得“心態(tài)很好”，旗下多個項目實現(xiàn)了持續(xù)熱銷，這和其較早布局一二線城市、土地成本低有關。泰禾在2014年前后在一二線城市奪得了多個優(yōu)質(zhì)地塊，這些地塊的土地價格如今早已翻了好幾番。

以泰禾杭州院子所在地塊為例，2015年7月，泰禾以總價8.82億元競得杭州未來科技城的這一地塊，折合樓面價12504元/平米，如今項目周邊地塊已攀升至每平米三四萬。泰禾佛山院子所在地塊也是如此，2016年3月拿下佛山新城最后一塊一線江景地，樓面價是7741元/平方米，但2017年后佛山主城區(qū)土地樓面價全部破萬。

而進入2016年以后，泰禾通過并購低價拿地，其90%的項目都是通過合作并購取得，按黃其森的話說，“泰禾這兩年的土地成本只有公開市場的一半甚至1/3”。

泰禾2017年年報顯示，報告期內(nèi)共計獲取36個優(yōu)質(zhì)項目，其中有30個項目是通過并購及購買資產(chǎn)的方式獲取。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，泰禾2017年獲取土地平均地價約為5166元/平方米。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年泰禾集團新增土地儲備為歷年最高，新增項目建筑面積1069萬平方米，同比大幅增長了170%；拿地總價約為552億元，同比增長了107%。雖然拿地規(guī)模大幅增長，但拿地平均樓板價卻同比下降23%，約為5166元/平方米，主要是因為泰禾的土地獲取方式以收并購為主。

以泰禾去年通過并購獲得的廣州增城增江街地塊為例，按可售面積計算，樓面價僅為4429元/平方米。而此前，某房企在該區(qū)域招拍掛得到的一塊宅地，折合樓面價12607元/平方米，幾乎是泰禾的三倍。

無獨有偶，2017年1月，泰禾通過并購，以較低的樓面價獲取了南昌贛江新區(qū)一宗低密度地塊，這正是從去年底開始熱銷的泰禾南昌院子。如今，在南昌再難以如此價位獲得這樣的優(yōu)質(zhì)地塊。

目前，泰禾布局集中在環(huán)渤海、長三角、珠三角區(qū)域，2017年新進的鄭州、合肥、濟南、太原、南昌、武漢、廣州、石家莊都是省會城市，土地性價比極高?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年底泰禾集團的土地儲備約為3131萬平米，其中一二線城市占比68%。

2018年，泰禾集團繼續(xù)加大收并購力度，在南昌、漳州、中山等地屢次拿地。如2018年1月，泰禾集團以18.98億元受讓南昌茵夢湖項目，建筑面積77萬平方米，收購均價僅為2467元/平米。通過項目收購，泰禾以低價獲取了大量的土地，也更好的減輕企業(yè)財務壓力。

前5月業(yè)績逼近行業(yè)前十，紅利收割期到來

機構數(shù)據(jù)顯示，2017年末泰禾土儲貨值達到7429億，這正是泰禾在未來將持續(xù)業(yè)績爆發(fā)的秘密所在。在黃其森看來，“泰禾有一個很強的競爭優(yōu)勢，布局的城市合理，地塊十分優(yōu)質(zhì)，拿地價格較低。接下來就是如何轉(zhuǎn)化落地，變?yōu)殇N售回款，這一步至關重要。”

獲得低價好地之后，泰禾的第一個“利器”就是通過高品質(zhì)房源撬動市場。公開資料顯示，泰禾去年全國項目銷售均價在3萬元/平米左右。此外，泰禾2017年報顯示，去年房地產(chǎn)板塊毛利率達28.55%，在房地產(chǎn)企業(yè)里屬于很高水平；泰禾扣非歸母凈利增長率是營收增長率的近3.5倍，充分顯示泰禾產(chǎn)品高溢價的特點。

熱銷背后，源自泰禾多年對其產(chǎn)品的精耕細作，其院子系、大院系、府系等產(chǎn)品已經(jīng)造就了熱銷的中式IP。以前不久熱銷超過30億的上海院子為例，既傳承泰禾最為拿手的新中式院落風情，同時融入當?shù)靥厣蛟焐虾Ｎ兜赖纳虾Ｔ鹤?，一?jīng)推出便受到廣泛追捧。

在高品質(zhì)的基礎上，泰禾進一步升級高周轉(zhuǎn)體系，這催動了泰禾的持續(xù)熱銷。如紅樹灣院子、肇慶院子、石門院子，從拿地到開盤的速度都在六七個月左右，體現(xiàn)了極快的周轉(zhuǎn)速度。位于福建的紅樹灣院子，于去年12月中旬拿地，今年4月底即開放售樓處和樣板間。

高品質(zhì)、高周轉(zhuǎn)的催化之下，泰禾今年以來熱銷不斷。北京昌平拾景園、上海院子、上海大城小院等項目銷售長紅。五六月以來，捷報更是有增無減，如5月份杭州院子再次冠領全城4萬+樓盤，前5月南昌院子加冕當?shù)?ldquo;三冠王”。

在中國指數(shù)研究院發(fā)布的“2018年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP100”榜單中，泰禾憑借568.3億銷售額位列行業(yè)第13名。另據(jù)觀點指數(shù)研究院發(fā)布的前5月榜單，泰禾憑借565億的銷售額位列第14名。

今年下半年，泰禾的重磅項目將接連入市。6月16日，泰禾旗下的文旅重磅之作——位于福州葛嶺的泰禾青云小鎮(zhèn)示范區(qū)正式亮相，吸引超千名業(yè)內(nèi)人士、置業(yè)者前來，只為一睹青云小鎮(zhèn)的風采。

前不久，廈門灣、紅樹灣院子等項目亮相，也引發(fā)了人潮涌動的場景。此外，下半年泰禾旗下的廣州院子、泰禾南京金尊府、福州灣、武漢院子等重磅將開始發(fā)力，如合肥院子今年新增供貨超過30億。憑借“彈藥充足”的底氣，泰禾將在下半年迎來新一輪業(yè)績爆發(fā)。