城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造普遍面臨"人""地""錢"難題

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造普遍面臨“人”“地”“錢”難題

找共識(shí) 擴(kuò)空間 籌資金

關(guān)系千家萬戶、涉及多個(gè)部門，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)復(fù)雜細(xì)致、千頭萬緒的系統(tǒng)工程。試點(diǎn)中，各地面臨的突出難題基本都指向“人”“地”“錢”三個(gè)方面。

人的共識(shí)怎么形成？改不改、改什么、怎么改，訴求多樣、眾口難調(diào)，動(dòng)員居民共同參與是一難。

地從哪里來？老舊小區(qū)大多位于城市中心，普遍存在土地資源不足、用地協(xié)調(diào)難的情況，拓展改造空間是二難。

錢從哪里出？政府資金重點(diǎn)支持基礎(chǔ)類改造內(nèi)容，但除了基礎(chǔ)類，還有完善類、提升類改造，光靠政府資金不可持續(xù)，還需居民出一點(diǎn)，更要鼓勵(lì)社會(huì)資本參與，調(diào)動(dòng)居民和社會(huì)的積極性是三難。

近年來，為破解“三難”，不少地方積極探索因地制宜的好方法，破除體制機(jī)制障礙、提升基層治理能力、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，形成了一些可復(fù)制可推廣的新經(jīng)驗(yàn)，為全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提供了示范。

宜昌：

共建共治共享，變“要我改”為“我要改”

“以前垃圾隨意堆、灰塵到處飛，還有居民種地養(yǎng)雞；現(xiàn)在是柏油路、香樟樹，新電梯、新車位，環(huán)境大變樣，空氣都更新鮮了。”說起小區(qū)環(huán)境的改觀，湖北宜昌西陵區(qū)嘉明花園居民蘇會(huì)林滿臉幸福。

“改造前一些居民的熱情不高。”嘉明花園黨支部書記王小萍說，為了讓大家達(dá)成共識(shí)，她曾多次上門做工作，每次都因?yàn)橐庖婋y統(tǒng)一、利益難協(xié)調(diào)擱淺了。

“只有‘當(dāng)面鑼、對(duì)面鼓’才能解決問題。”在王小萍的組織下，一場(chǎng)小區(qū)所有家庭代表都到場(chǎng)的會(huì)議召開了。

會(huì)上，王小萍拿出一份初步改造方案：拆除私搭亂建的菜地、魚池、雜物間，騰出空間建停車位和公共車道；每個(gè)家庭出資1000元，用于支持改造、預(yù)繳停車費(fèi)和物業(yè)費(fèi)；電梯加裝由各樓棟自主協(xié)商……

“這是我的菜園，不能拆。”“我家沒車，建車位對(duì)我有啥好處？”“憑什么引進(jìn)你們推薦的物業(yè)？”會(huì)上，大家爭(zhēng)論熱烈。王小萍卻很高興：“問題都敞開說，意見擺到桌面上，事情反而好辦了！”

改不改？大多數(shù)居民沒異議。“黨員做表率，居民代表做動(dòng)員。”當(dāng)天會(huì)上就籌集到20多萬元改造資金。

改什么？共識(shí)需要慢慢“磨”出來。王小萍向208位業(yè)主發(fā)放了調(diào)查問卷，隨后匯攏大家的反饋意見，設(shè)法補(bǔ)充到改造方案中。沒多久，嘉明花園改造工程就破土動(dòng)工了。

共建共治共享的組織實(shí)施機(jī)制，讓居民嘗到了甜頭。“現(xiàn)在遇到問題，大家都想開個(gè)會(huì)討論，居民還自發(fā)成立了協(xié)商小組，真正從‘要我改’變成了‘我要改’。”王小萍說，在多部門支持下，嘉明花園組建了業(yè)主委員會(huì)，讓居民議事機(jī)制能長(zhǎng)久發(fā)揮作用。

“老舊小區(qū)改造既是工程改造，也是治理創(chuàng)新，既能讓小區(qū)面貌煥然一新，也能切實(shí)提升基層治理能力。”宜昌市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)張毅說。

改造之初就讓居民參與進(jìn)來，改造之中把治理機(jī)制固定下來，這成為宜昌市老舊小區(qū)改造破解“發(fā)動(dòng)居民共建難”的法寶。目前，宜昌全市已構(gòu)建起“小區(qū)黨支部+業(yè)主委員會(huì)+物業(yè)公司+X個(gè)群眾自治組織”的“3+X”治理體系，形成了一批居民共建共治的社區(qū)自治組織。

蘇州：

盤活存量，破解“缺地難”“用地難”

2020年6月初的一天，記者在正午時(shí)分來到江蘇蘇州吳江區(qū)鱸鄉(xiāng)三村小區(qū)。居民休閑回廊上，一群老年人正頂著火辣的太陽擠在一起打牌下棋。“幾千人的小區(qū)，就這么一丁點(diǎn)地方能讓我們休閑娛樂，稍微離開一會(huì)，回來就沒座了。”居民張建華說。“路面大部分都損壞了”“小區(qū)連路燈都沒有，晚上回來摸黑走”……小區(qū)居民的改造意愿很強(qiáng)烈。

2020年11月，記者再次來到這里，只見坑坑洼洼的水泥路變成了寬闊的柏油路，兩旁裝上了精致美觀的路燈，停車位也增加了一倍，小區(qū)一下子寬敞了。

鱸鄉(xiāng)片區(qū)位于吳江區(qū)中心地帶，四面都難以拓展，改造的空間從哪兒來？

向內(nèi)“擠”空間。“沒有增量，就盤活存量。”吳江區(qū)松陵街道建設(shè)管理辦公室主任陸士春說，小區(qū)綠地面積其實(shí)不小，只是以前缺乏維護(hù)，綠地變成雜草。改造中，將綠地重新規(guī)劃利用，綠化帶更美了，多余空間還能建停車位。

向外“騰”空間。為給居民更多改造用地，位于小區(qū)內(nèi)的社區(qū)辦公點(diǎn)遷了新址。騰出來的空間將建設(shè)日間照料、養(yǎng)老撫幼、衛(wèi)生服務(wù)、助餐服務(wù)等便民場(chǎng)所。

破解“缺地難”，還要破解“用地難”。

國(guó)泰社區(qū)是蘇州吳中區(qū)面積最大的老舊小區(qū)。跟大多數(shù)老舊小區(qū)比，國(guó)泰社區(qū)閑置土地空間相對(duì)充裕，可是卻面臨“用地難”。“用地要審批，規(guī)劃要調(diào)整，涉及好多部門，不是社區(qū)靠一己之力就能完成的。”國(guó)泰社區(qū)黨委書記沈偉說。

借著新一輪改造試點(diǎn)的東風(fēng)，長(zhǎng)期存在的難題迎刃而解——

先建工作機(jī)制。蘇州市成立了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升領(lǐng)導(dǎo)小組，由市領(lǐng)導(dǎo)牽頭，統(tǒng)籌20多個(gè)相關(guān)部門和所屬各市、區(qū)共同推進(jìn)改造。

再定統(tǒng)籌方案。“設(shè)置統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、財(cái)政金融、技術(shù)指導(dǎo)、社區(qū)保障4個(gè)工作小組，環(huán)環(huán)相扣，打通項(xiàng)目審批綠色通道，實(shí)現(xiàn)聯(lián)審聯(lián)批。”蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記王曉東說。

“用地審批和規(guī)劃很快下來了，馬上就要?jiǎng)庸だ病?rdquo;站在小區(qū)的空地上，沈偉興奮地說，“這邊要修一條步道，那塊要建一個(gè)老年活動(dòng)中心，新建健身場(chǎng)地有3200平方米……”

廣州：

引導(dǎo)居民出資、吸引企業(yè)投資

“聽說要引入物業(yè)服務(wù)，居民們都說好，可一到交物業(yè)費(fèi)，肯掏錢的卻不多。”廣東廣州海珠區(qū)工業(yè)大道南社區(qū)居委會(huì)主任徐立林告訴記者，這一度讓工業(yè)大道南421大院的改造遭遇困難。

改造后的小區(qū)，要通過引入物業(yè)等，建立長(zhǎng)效維護(hù)管理機(jī)制，這需要居民合理出資，更需社會(huì)力量參與。421大院引入物業(yè)之初，兩方的積極性都不太高。

居民這頭，對(duì)物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量有疑問。“總覺得物業(yè)公司只是沖著賺錢來的。”徐立林說，居民從沒享受過物業(yè)服務(wù)，也沒有付費(fèi)意識(shí)。

企業(yè)那頭，物業(yè)公司也挺委屈。“每個(gè)月固定支出4萬多元，收上來的物業(yè)費(fèi)卻不足1萬元，怎么辦？”421大院物業(yè)管理公司經(jīng)理黃春南一度急得睡不好覺。

眼看物業(yè)管理難以為繼，矛盾還得從兩頭解。

一方面，想辦法提升物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)回報(bào)。小區(qū)的閑置空間開發(fā)可以做文章。“街道利用小區(qū)閑置空間重新規(guī)劃出60個(gè)停車位后，交給物業(yè)公司來經(jīng)營(yíng)。”海珠區(qū)瑞寶街道辦事處城管科科長(zhǎng)蔣科說。固定車位每月500元，臨時(shí)停車24小時(shí)10元，物業(yè)通過收取一定停車費(fèi)貼補(bǔ)了虧空。

另一方面，循序漸進(jìn)引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變觀念。改造后，家門口就有了籃球場(chǎng)和健身設(shè)施，文體活動(dòng)的豐富讓小區(qū)居民樂開了花。“增設(shè)的活動(dòng)設(shè)施都由物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)，居民體驗(yàn)到實(shí)實(shí)在在的服務(wù)后，對(duì)物業(yè)公司越來越信任。”徐立林說。

“現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)收繳率已提高到七成，有些居民還自發(fā)給其他居民做工作。”黃春南說，目前物業(yè)經(jīng)營(yíng)已基本實(shí)現(xiàn)收支平衡，前期投入也有望盡快回本。

有了良好服務(wù)產(chǎn)品的供給，居民的需求慢慢釋放出來。“根據(jù)調(diào)查，居民還有餐飲、養(yǎng)老等多種多樣的需求，我們正在尋求與更大的開發(fā)企業(yè)合作引入更多服務(wù)，并進(jìn)一步探索通過加大金融支持等方式破解改造資金籌集難的問題。”海珠區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局總工程師何祖建說。(記者 趙展慧 王偉健 吳 君 洪秋婷)