融信中國110億地王項目去化僅33% 歐宗洪1794億債務(wù)壓頂靠“借新還舊”紓困

長江商報消息 長江商報記者 趙潔

閩系房企第一梯隊——融信中國（03301.HK）的業(yè)績正頻頻預(yù)警，實控人歐宗洪由于地王不能“解套”資金無法回籠，正陷入“借新還舊”的往復(fù)之中。

日前，融信中國發(fā)布業(yè)績快報稱，預(yù)計2020年歸屬股東凈利潤錄得約20%-30%下降。這是融信中國2017年以來業(yè)績首次下滑。

業(yè)績罕見下滑與其之前激進(jìn)拿地的后遺癥密不可分。2016年，融信以110億元拿下上海靜安區(qū)中興社區(qū)地王“一舉成名”，“地王收割機”也成為融信的標(biāo)志。據(jù)統(tǒng)計，2016年至今，融信新增土儲數(shù)量超過兩百塊。

不過，由于對行業(yè)發(fā)展趨勢的錯判和對限價政策理解不完全透徹，融信此前高價拿地、高負(fù)債風(fēng)險開始釋放。

長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2014-2018年，融信凈負(fù)債率分別為：1541%、247%、101%、159%、105%。其中2016年大手筆攻城略地后導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債總額飆升至758.18億，同比增長155.07%。截至2020年6月30日，融信中國流動負(fù)債1268.46億元，非流動負(fù)債526.03億 元，合計負(fù)債總額高達(dá)1794.49億元。2020年12月底，融信中國拋售其位于上海的總部辦公樓。

二級市場上，融信中國自今年2月以來，股價一路走低，市值僅91億港元，相較于2019年底168億的市值跌幅較大。財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報記者表示，近期資本市場波動比較大，同時房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的政策環(huán)境等還不清晰，這會使得部分企業(yè)的投資價值受到抑制。尤其是投資者對于地產(chǎn)股的未來還是存疑慮的，如果企業(yè)爆發(fā)式的成長空間不大，那么多少會影響后續(xù)的市值。所以得有一個非常清晰的提振業(yè)績和提振股價的策略。

針對相關(guān)經(jīng)營業(yè)績狀況，長江商報記者發(fā)送采訪提綱至融信中國方面，截至發(fā)稿沒有得到回復(fù)。

業(yè)績銳滑30%毛利率大幅低于同行

從2015年首次突破百億，到2018年實現(xiàn)千億，融信中國僅用三年時間就邁入了千億房企梯隊。在此期間，2015-2018年，融信中國銷售同比增幅分別為33.15%、107%、103.9%、73.35%。

不過，2019年開始，高價拿地的副作用開始顯現(xiàn)，當(dāng)年銷售額僅為1413.17億元，只同比增長15.9%。2020年上半年，融信創(chuàng)下上市以來最差業(yè)績，營收、利潤、毛利均大幅下滑。財報顯示，2020年上半年，融信實現(xiàn)營收210.66億元，同比下滑20.85%，毛利31.4億元，下降50.63%，毛利率降至近年來最低的14.91%，歸母凈利9.08億元，下滑幅度超過54%。

年報顯示，2016年，融信中國毛利率20.24%，同比下滑16個百分點。2017年毛利率下滑至16.56%。2018年達(dá)到23.47%，低于統(tǒng)計的100家上市房企的1/4分位數(shù)26.52%。

近日，融信中國發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)計2020年度歸屬股東凈利潤同比下降20%-30%。

融信管理層在業(yè)績會上坦言，造成這一情況的原因是由于對政府的限價政策理解不完全透徹，“當(dāng)時我們對項目的測算相對滿意，但是最終政府批的限價都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我們預(yù)期的售價，從而導(dǎo)致這部分中高價地的毛利率偏低。”

在業(yè)績大幅下滑的同時，其經(jīng)營獲現(xiàn)能力也在惡化，2020年上半年其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-9.88億元。2020年，融信中國取得簽約銷售金額共計1551.7億元，同比增長9.8%，擦線完成年度目標(biāo)，但增速卻達(dá)上市以來最低。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于融信來說，過去兩年成長速度快，當(dāng)前進(jìn)入到夯實基礎(chǔ)、穩(wěn)健運行的階段。隨著銷售數(shù)據(jù)的基數(shù)增大，增速自然也會受影響。

地王銷售去庫存滯緩

發(fā)軔于福建、總部搬遷至上海的融信，骨子里有閩系房企的激進(jìn)。

2016年，融信中國登陸資本市場后，開啟了一波“補倉”行為，其中拿了不少地王項目和高價地。也是因為在這一年以110.1億元拿下“上海靜安地王”而一鳴驚人。

自此，頂著“地王收割機”的名號，融信繼續(xù)活躍于土拍現(xiàn)場。據(jù)統(tǒng)計，2016年—2019年，融信新增土儲數(shù)量分別為：21塊、78塊、24塊、46塊；應(yīng)占權(quán)益建筑面積為261.23萬平方米、745.81萬平方米、195.55萬平方米、341.75萬平方米。

長江商報記者注意到，百億拿下地王只給融信中國帶來了一時的名望，伴隨2016年底樓市調(diào)控持續(xù)收緊，一線城市加碼限購限貸，“去庫存”成為主基調(diào)，曾經(jīng)的上海中興路“地王”成了融信不愿多提的項目。

當(dāng)時有市場人士測算，該項目未來銷售單價至少在15萬左右。但2018年，政府發(fā)布限價政策，房地產(chǎn)進(jìn)入政策限價時代。2019年，該項目的銷售單價定為12.98萬/平方米。

公司后續(xù)引進(jìn)萬科操盤并給予對方49%的項目權(quán)益，項目被命名為“中興路壹號”。

受限于限價，“中興路壹號”發(fā)展緩慢，“囤地”近四年后，去年5月開盤，去化率只有33%，尚有154套在售。為了促進(jìn)去化，銷售門檻一再下降，認(rèn)籌金由100萬降至50萬，臨近開盤再度跳水至20萬。

截至2020年上半年，該項目剩余可售面積達(dá)104608.92平方米，而該項目的總建筑面積約為149836.4平方米，若去掉此前拿地時要求得自持15%住宅、無償建造5%保障房并持有100%的商業(yè)物業(yè)來衡量，該項目大部分處于未售出狀態(tài)。

與火熱的上海新盤市場大相徑庭，去年即使受疫情影響，上海新盤市場前11個月就銷售6.7萬套，遠(yuǎn)超去年全年的6.4萬套，新盤市場異?；鸨J(rèn)籌屢創(chuàng)新高。

“中興路壹號”遭遇水土不服，并未阻礙融信想要打開上海市場的野心。去年融信已在上海新獲取三個項目，且都采用聯(lián)合開發(fā)。7月23日，奉賢二建以總價11.83億拿下奉賢新城純宅地塊后與融信合作開發(fā)；8月，融信先聯(lián)合旭輝45.23億奪閔行七寶鎮(zhèn)地塊，再以48.71億獲嘉定南翔鎮(zhèn)地塊去；12月，融信聯(lián)合招商、保利，以50億再次競得中興社區(qū)一幅地塊。

令市場費解的是，中興路壹號的銷售已然遇冷，為何融信還要繼續(xù)拿地？據(jù)了解，目前融信在上?？墒圩≌椖克２欢?，除了去年入市的中興路壹號，另外兩宗在售的上海鉑灣、上海世紀(jì)江灣項目早已進(jìn)入尾盤清理階段。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，高地價背后其實說明企業(yè)的成長迫切性，這一點無可厚非。當(dāng)然這也需要積極研究土地的投資策略，另外營銷和投資部門需要密切溝通，真正做到經(jīng)營穩(wěn)健等狀態(tài)，同時規(guī)避地王項目背后的風(fēng)險。

融信中國實控人歐宗洪表示，“2020年拿地，我們提高了盈利能力，積極拓展多邊項目，對未來公司提高了項目盈利能力，所以預(yù)計明年以后，毛利率會逐步回暖。”

降負(fù)債頻發(fā)債“借新還舊”

規(guī)模急劇擴大的同時，地王不能解套，資金無法回籠、負(fù)債水平持續(xù)走高，使得降杠桿成為融信迫在眉睫的任務(wù)。

2016年上市之前，其就曾經(jīng)因超過1500%的凈負(fù)債率刷新市場紀(jì)錄。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2014-2018年融信凈負(fù)債率分別為：1541%、247%、101%、159%、105%。其中2016年大手筆攻城略地后導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債總額飆升至758.18億，同比增長155.07%。

截至2020年6月30日，融信中國流動負(fù)債1268.46億元，非流動負(fù)債526.03億元，合計負(fù)債總額高達(dá)1794.49億元。

在債務(wù)兌付的壓力下，融信2020年以來多次發(fā)債“借新還舊”緩解債務(wù)壓力。3月，發(fā)行證監(jiān)會主管的ABS融信02優(yōu)和融信03次，發(fā)行規(guī)模分別為12.25億元和0.65億元；4月，發(fā)行證監(jiān)會主管的ABS融信03優(yōu)和融信03次，發(fā)行規(guī)模分別為10.5億元和0.56億元；7月，發(fā)行一般公司債16.5億元；8月，發(fā)行一般公司債，發(fā)行規(guī)模13億元；9月，發(fā)行交易商主管的ABN，分別為20融信通達(dá)ABN001優(yōu)先和20融信通達(dá)次，發(fā)行規(guī)模3.09億元和0.01億元；10月，面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券在上交所提交注冊。募集說明書顯示，本次債券發(fā)行總額不超過人民幣96.6億元(含)，擬分期發(fā)行。今年2月2日，擬發(fā)行13.18億元公司債券募集資金擬用于償還公司債務(wù)。

降負(fù)債、保利潤，“有質(zhì)量的增長”成為融信中國未來發(fā)展的主基調(diào)。在跨進(jìn)千億銷售門檻的2018年，融信開始退而求穩(wěn)，提出在“平衡發(fā)展”基礎(chǔ)上降杠桿、減負(fù)債的謹(jǐn)慎理財之道，對外明確表示 “要以降低杠桿為首要目標(biāo)，實現(xiàn)有質(zhì)量的增長和穩(wěn)健發(fā)展。”

截至2020年6月30日，融信中國剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.8%，凈負(fù)債率為91.25%，現(xiàn)金短債比為1.7倍，三條紅線踩了一條，且還只是剛剛過了線。與此同時，公司繼續(xù)將降低負(fù)債率“這面大旗”扛在肩上——全年計劃將凈負(fù)債率控制在70%-90%這一區(qū)間，去年上半年，融信的綜合融資成本從2019年底的6.85%進(jìn)一步下降至6.67%，于同體量民營房企中處于較低水平。