恒大引戰(zhàn)4500億！“一增一控”大降負債

未來三年“減負”4500億！

隔著屏幕都能感受到恒大撲面而來的“猛虎”氣場。

3月31日，恒大召開2019年線上業(yè)績發(fā)布會，公布全年實現(xiàn)合約銷售額6011億，核心利潤408.2億，資產(chǎn)負債率77.9%，凈負債率159.3%，現(xiàn)金余額2287.7億。

在資本市場摸爬滾打十數(shù)年，恒大實現(xiàn)了業(yè)績的跨越式增長。隨著地產(chǎn)行業(yè)的變化，恒大的發(fā)展策略也在發(fā)生改變，保持規(guī)模適度增長的同時注重增長質(zhì)量，降負債、去杠桿成了其必然選擇。

于是，在這場發(fā)布會上，“新戰(zhàn)略”成為關(guān)鍵詞。許家印在會上宣布，“恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實施‘高增長、控規(guī)模、降負債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”

許家印宣布恒大全面實施新戰(zhàn)略

在"新戰(zhàn)略"的指引下，通過"一增、一控、一降"三步方法論的持續(xù)發(fā)力，為未來恒大長遠發(fā)展夯實根基、筑牢底盤。

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 做“高增長”加法

——今年爭8000億，后年進階1萬億

許家印表示，“高增長”就是要實現(xiàn)銷售高速增長，今年公司對外公布的銷售目標是6500億，但內(nèi)部奮斗目標是8000億，到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億。

先來看一下2019年恒大銷售成績單。 據(jù)年報數(shù)據(jù)，2019年恒大實現(xiàn)合約銷售額6010.6億元，較2018年增長9.0%；合約銷售面積5846.3萬平方米，較2018年增長11.5%。

由6000億增長到8000億，之間跨越著2000億，恒大要怎么做？

且看今年一季度的銷售業(yè)績。眾所周知恒大2月份開始實施了顛覆性的“網(wǎng)上銷售”營銷革命，一季度業(yè)績實現(xiàn)了開門紅。

據(jù)年報最新披露，今年一季度，恒大實現(xiàn)銷售額1465億，大增23%，行業(yè)排名第一，也創(chuàng)下恒大有史以來一季度銷售及回款的最高紀錄。如果按照6500億的銷售目標計算，在今年接下來的三個季度里，恒大只要平均每個月完成約560億的銷售業(yè)績就能實現(xiàn)。而要完成全年8000億的銷售目標，接下來的每個月要完成700多億的銷售額。

據(jù)悉，2019年恒大新開盤項目178個，分布于數(shù)十個一二線熱點城市；處于已竣工及在建等不同階段的在售項目累計達到1012個，分布在全國254個城市。

上述龐大的開發(fā)建設(shè)將確保恒大有充足的可售資源供應。當前國內(nèi)疫情得到有效控制，各地穩(wěn)定樓市措施陸續(xù)出臺，樓市復蘇表明顯。

預計，恒大在接下來3個季度里，有能力進一步推升銷售業(yè)績，2020年完成6500億的銷售目標有保障，完成8000億目標亦可期。

02

做“控規(guī)模”減法

——每年降3千萬㎡，2022年降至2億㎡

土儲是房企的“糧倉”，土儲豐厚，代表未來數(shù)年能夠有充足的地塊可開發(fā)，規(guī)模持續(xù)增長有保障。

同時，房企土地儲備也是一把“雙刃劍”，過多的土地儲備會造成較多的資金占用。疊加新冠疫情影響，全球經(jīng)濟局勢存在不確定性，已經(jīng)發(fā)布年報的頭部房企紛紛表示要采取謹慎拿地的策略。

年報顯示，恒大擁有2.93億平米的土地儲備，這樣的土儲規(guī)模在行業(yè)內(nèi)已然數(shù)一數(shù)二，足夠支撐未來3—4年的發(fā)展。家底殷實，為恒大提供了更多的騰挪空間。

一方面，恒大可以充分利用現(xiàn)有土儲資源繼續(xù)增加現(xiàn)金回款，另一方面可以適度減少拿地，從而降低土地費用支出，減少資金沉淀。

此番恒大采用強有力的成本控制，實施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標、統(tǒng)一配送的標準化運營模式，大幅降低營銷、管理、財務三大費用，成本的降低也進一步確保了負債的降低。

03

達成“降負債”終極目標

—— 三年負債大降4500億

此前的“一增一控”最終指向的，是實現(xiàn)大幅降低負債這一核心目標。

有息負債每年平均下降1500億，到2022年總負債降到4000億以下。這該如何實現(xiàn)？

許家印就此算了筆賬：

2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現(xiàn)銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。

同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就能實現(xiàn)今年有息負債下降1500億的目標。

以恒大目前的資金成本計算，每年降低1500億負債，不僅大幅降低杠桿，還將減少一百多億的資金成本。

恒大一季度銷售及回款對照圖

懂得何時轉(zhuǎn)身，找到一條最適合自身發(fā)展的道路，始終是企業(yè)經(jīng)營的一大要義。在房地產(chǎn)市場尚未走出寒冬的背景下，恒大新戰(zhàn)略初戰(zhàn)告捷，顯示出這一戰(zhàn)略決策的前瞻性與正確性。

恒大從企業(yè)發(fā)展模式，銷售利潤平衡，去杠桿，降負債各大維度進行了全面瘦身和強身健體。當整個房地產(chǎn)行業(yè)還在討論，房企到底是先做大再做強，還是先做強還是做大，恒大卻用實際行動和結(jié)果率先走出一條“先做大，后做強”的巨頭成長史。